万科国资股东给出了强力背书

Wallstreetcn
2023.10.27 13:06
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万科频频向外释放暖意。

作者 | 曹安浔

地产行业进入近年最冷销售季后,史诗级救市政策尚未见明显成效,行业依然秋风萧瑟,当此非常之时,万科却不断向外释放暖意。

在万科董事会主席郁亮直言当前楼市已经超跌,并乐观预计未来市场自身会产生向上修复的动力的一周后,万科获得大股东深铁的进一步背书,这是郁亮乐观的底气,也给行业吃下了一颗定心丸。

10 月 27 日,万科公告显示,深圳地铁董事长辛杰将兼任万科董事会副主席。

虽然从过往情况看,大股东代表兼任万科董事会副主席属惯例,但也反映出国资大股东对万科一如既往的坚定看好和支持,也有助于万科和深圳地铁在业务层面继续深入合作。

辛杰表示,深圳地铁集团将长期持有万科股权,万科的背后有深铁集团,深铁集团的背后是深圳国资,将始终不渝地全方位支持万科的健康发展。

除了股权结构日益稳固,万科的财务面也保持相对稳健。辛杰任职公告发布的同日(10 月 27 日),万科公布 2023 年三季报。

在行业深度调整风暴中,万科也未能独善其身,前三季度,万科实现营业收入 2903.1 亿元,同比下降 14%;归母净利润为 136.2 亿元,同比下降 20.3%。

但难得的是,在众多房企接连爆发流动性危机之时,万科依然坚守住 “零违约”,并且保持稳健的现金流。截至 9 月底,万科净负债率为 53.9%,在手现金为 1036.8 亿元,对短期债务的覆盖倍数为 2.2 倍,经营性现金流也已连续 14 年为正,经营活动产生的现金流量净额为 2.35 亿元,同比增长 105.64%。

这为万科铸就了安全的财务 “护城河”,成为万科在近年的房企债务风暴中幸存下来的底气。

万科财务负责人韩慧华曾在中期业绩发布会上透露,今年下半年万科没有境外债务到期,明年主要是有三笔美元债到期,整体按照年中的汇率来看,可能整体折合人民币大概 110 亿元。万科已经对明年要到期的债务做好了充分的安排,目前的各项工作也在正常推进当中。此外,万科今年境内待偿的信用债仅为 3.8 亿元。

除此之外,万科还在进一步降低偿债压力和成本。

万科公告显示,前三季度,万科境内新增融资的综合成本为 3.64%,其中发行了金额为 20 亿元的 3 年期中票和金额为 20 亿元的 3 年期公司债券,发行利率分别低至 3.07% 和 3.10%。截至三季度末,万科一年内到期的有息负债占比为 14.8%,较年初下降 5.7 个百分点。

健康的财务面背后是,业务经营的韧性。财报显示,前九月万科实现全口径销售金额 2806.1 亿元,同比减少 10.8%,在行业大幅滑坡的大势中,依然保持行业头部梯队。

相比房地产开发业务业绩有所下滑,万科在物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等经营服务业务表现得可圈可点。

在三季报公布的前一日(10 月 26 日),万科印力旗下的中金印力消费 REIT 与其他三个 REITs 一起开始申报国内首批消费基础设施公募 REITs。

这说明,作为商业不动产 REITs 的先锋,万科印力的底层资产和运营管理能力得到了认可,也意味着,我国商业地产公募 REITs 正式破冰,地产商的运营类项目多了一个融资通道,地产江湖的运营新时代照进了一道曙光。

郁亮也第一时间表示:“千呼万唤始出来!如同二十多年前的按揭,成就了千家万户老百姓的置业安居梦想;今天的 REITs,将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商,也为投资者提供了更多的选择,其深远影响将随时间而显示出来” 。

在商业地产突破之外,万科还实现了其他经营性业务的业绩改善,万科前三季度的物流仓储业务和租赁住宅业务的营业收入分别为 29.8 亿元、25.3 亿元,分别同比增长 14.8%、9.4%。

万科泊寓总经理胡冬华在此前西安媒体沟通会上表示,今年 6 月起,泊寓已实现单月利润连续回正,9 月份实现了累计权益净利润回正,并预计今年内将实现整体盈利。

有业内人士表示,三季度各类利好刺激下,市场悲观情绪却未见显著好转,再叠加近期新一轮房企违约风波,行业信心遭遇巨大冲击,资本市场及金融机构的避险情绪前所未有的浓厚,在销售持续低迷、融资愈发艰难的双重压力下,绝大多数房企都面临着经营安全的极限挑战。“在此情况下,万科不仅仍保持了财务一如既往的安全稳健,还能同时实现开发业务的能力提升和经营服务业务的持续领跑,殊为不易”。

时代浪潮翻涌,自 1978 年商品房出现以来,地产行业已经历过多个周期,新老面孔来来去去,但最近二十多年,万科依然稳定位居行业头部,自有其生存之道,其对外释放出来的行业判断和发展战略,亦或将引领新的行业发展潮流,找到新的出路。

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