The Yang family will spare no effort to support COUNTRY GARDEN

作者 | 曹安浔

编辑 | 张晓玲

2021 年 6 月至今，房地产行业的调整如此漫长和激烈，多名地产大佬纷纷倒下，有的干脆躺平或消失了，而曾经的宇宙房企碧桂园，仍然在努力坚持。

12 月 8 日，碧桂园董事局主席杨惠妍罕见表态：“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。”

温文尔雅的杨惠妍是在公司月度管理会议上讲出这番话的，这样充满情绪的言辞，似乎也不是她平日的风格，可见当下的碧桂园，压力之大。

于内，碧桂园刚刚进行了区域大合并，同时全力以赴保交楼；于外，碧桂园正在与债权人商谈一揽子的债务重组方案，希望能像融创那样获得喘息空间。

杨国强和杨惠妍不想放弃，他们还想要尽力拯救碧桂园。

这几年，从宋广菊、吴亚军、凌克、许永军到许家印、黄其森等人，地产大佬们或隐退或跌落，像杨国强和王健林这样还在坚持求生的已是少数。在漫长的弱市和危局中，公司创始人的信用和意志愈发重要，债权人会看他们解决问题的诚意，这将决定这家公司的生死。

碧桂园的未来，仍取决于杨家父女的选择。

自救

自 10 月公开违约后，碧桂园笼罩在谣言之中。过去两个月，碧桂园创始人杨国强与总裁莫斌，杨惠妍与丈夫陈翀先后公开现身顺德，力挫 “离境传言”，安抚市场。

时隔一个多月后杨惠妍再次表态，家族会砸锅卖铁支持碧桂园，足见其拯救公司的决心。

杨氏家族作为控股股东，上市至今已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持了碧桂园约 410 亿港元，且从未减持股票。

华尔街见闻获悉，杨国强家族曾在 10 月向碧桂园提供了 3 亿美元的无息借款，杨国强还把一架私人飞机庞巴迪环球 6000 卖了。

有投资者表示，困境中还在坚持的企业值得尊敬，不过表态是一方面，更多还要看碧桂园后续的行动。

身处行业和公司风雨飘摇之际，杨惠妍亦努力给市场和投资者更多信心。

她表示，已对公司经营可能面临的极端情况做了敏感性模拟分析。结论是，保守计算的情况下，只要碧桂园的存货资产正常销售，即使假设碧桂园不买地、税收没有减免、不考虑一体两翼的新增贡献，未来十年碧桂园仍将持续保持正资产。“我对碧桂园修复资产负债表非常有信心。”

在此基础上，未来 12 个月碧桂园主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。

其中，保交付被碧桂园视为重中之重。

杨惠妍透露，未来的 12 个月，碧桂园的交付挑战会进入深水区，2024 年碧桂园交付量预计超过 40 万套。

莫斌也在会上强调，“保交付和安全质量是公司的底线，一定要做好底线管理，这也是企业生存的底线。”

今年前 11 个月，碧桂园已累计交付房屋约 50 万套，累计交付面积 6043 万平方米，涉及 31 个省，240 个城市。

碧桂园也在努力维持经营的正常，以配合保交楼。12 月 5 日，碧桂园内部发文，对组织架构进行了一系列疾风骤雨般的调整，将 14 个区域合并为 7 个新区域。

这也使得碧桂园不再是国内区域数量最多的房企之一，三年时间里，区域数量从一百多个大降至 21 个。

在此之前，5 月底，碧桂园还进行了近年最大的一次组织架构调整，碧桂园控股集团下设地产集团、科技建筑集团，加快多元化发展之意空前强烈。

杨惠妍表示，现在公司的组织架构已经到了一个比较稳定的阶段，接下来就是要锁定优秀人才，完善薪酬和激励机制。

此外，碧桂园今年大幅削减行政开支，较 2021 年下降近 60%，配合区域缩减，努力节衣缩食，积极自救。

利好消息也在传来。12 月 1 日，广发银行银企座谈会上，碧桂园受邀参加，足见银行对于碧桂园修复信用、成功上岸依然怀有希望。

失落

碧桂园的失落，是近年房地产行业调整的一个缩影。

11 月份，碧桂园实现全口径销售额约 61.1 亿元；今年前 11 个月，碧桂园全口径销售额约为 2124.5 亿元，排名房企第 6。

而在此之前，碧桂园曾经连续六年蝉联房企销售年度冠军。

曾经， 碧桂园赶上了中国城市化快速发展的好时光。过去十几年里，碧桂园高速全国扩张，并给区域更多授权，叠加 “高周转” 模式，收割了下沉市场大量份额。

2013 年，碧桂园全口径销售额首次破千亿元，跻身房企第一梯队。而后，碧桂园高歌猛进，年全口径销售额一度破 5000 亿元，是风头日盛的 “宇宙房企”。

然而 “三道红线” 横空出世，拷问着房企的现金流管理能力，原有大干快上的高杠杆、高周转模式行不通了，叠加楼市弱行情、疫情影响，业内掀起房企出险潮。

由于未能及时撤身转向一二线城市，过于下沉的布局拖累了碧桂园。在今年二季度的市场转冷后，碧桂园的销售立刻承受了最大的压力，最终在 8 月坚持不住了，陷入流动性困境。

在 9 月完成了境内债债务整体展期之后，碧桂园正在为境外债债务重组奔忙。

据公开数据统计，截至 10 月，碧桂园处于存续期的公开美元债本金约 93 亿美元，共 15 笔，如果都参与重组，碧桂园将创下房企规模 TOP3 的境外债重组例子。

这将直接决定公司的信用和生死，杨国强家族只能背水一战。

而在债务重组之外，杨国强家族也在加快 “两翼” 业务的发展，试图寻找新的出路。

碧桂园 12 月 8 日的会议上透露，“除了传统地产主体业务，科技建造和代管代建业务也在稳步推进”。

据介绍，今年 6 月以来，博智林机器人已经开始面向市场销售，目前主要是租赁转购买和老客户回购；代管代建方面，凤凰智拓成立两个月以来，碧桂园在原有项目的基础上已经新增秦皇岛、洛阳、商丘、盐城等 4 个项目，持续培育新的业务增长点。

杨惠妍也表示，在强调保交付、保经营的同时，要坚持 “一体两翼” 的中长期发展规划。这曾被她视为自己掌舵后的工作重心。

杨国强、莫斌在 10 月罕见公开露面，就是在考察两翼业务之一的科技建筑业务。

潮起潮落，时代更迭。包括碧桂园、万科、龙湖、保利等在内，头部房企都在艰难求生，走向命运的分野。

目前，恒大已跌落神坛、许家印等人被带走；融创近期刚完成债务整体重组，努力重回经营正轨；万科掌门人郁亮正在反击做空，向国资股东深铁求援；龙湖也不断进行业务和资金腾挪，以应对日益困难的局面；央企保利、招商等，也在年末发起一轮促销，以图快速回笼资金。

正如安信证券首席经济学家高善文所言，房地产已经超调，但没有人知道底部何时到来。万科创始人王石则认为，房地产市场需要 3-5 年调整期。

无论如何，人们都已经承认，那个蒙眼狂奔的房地产黄金时代回不去了。接下来的任何人，任何公司，都不得不过精打细算的日子了，而这，大概只是常态。

这是一个新的时代。碧桂园和杨家父女，也只能适应，并全力以赴。