京滬新政落地首個週末：有二手房置換客買大 20 平米，新樓盤到訪量提升 50%

12 月 14 日晚，京滬兩地同步調整樓市新政，內容涉及優化普通住宅認定標準、購房首付比例下調、調整房貸利率下限。至此，北上廣深四個一線城市均已調整優化樓市調控政策。

新政落地後的首個週末，市場反饋究竟怎麼樣，新政對購房者決策有哪些影響，澎湃新聞實地探訪了多家中介門店和新房售樓處。

首付壓力變小，置換客買大 20 平方米

此次，京滬兩地同步出台優化普通住宅認定標準。而在這之前，上海、北京執行的普宅標準均已從 2014 年沿用至今。

其中，上海對普通住宅的認定標準進行了優化，剔除了價格標準，同時提高了建築面積標準，從 140 平方米提高至 144 平方米。

普通住宅認定標準的調整，對二手房市場而言有直接的影響。據上海市徐彙區田林板塊一中介門店店長介紹，“以門店負責的區域為例，目前系統內總上架房源 958 套，按照原標準，僅 105 套房源屬於普通住宅。新政調整後，由於不受總價限制，周邊 868 套房源均變為了普通住宅。從佔比來看，普通住宅的佔比從原來的 10% 左右變成了 90% 的量。”

而一旦認定為普通住宅，則意味着二手房出售時税費成本可明顯降低。以一套 500 萬元的房源為例，若原買進價 100 萬元，按照原政策，在滿五不唯一的情況下需繳納增值税及附加税約 20.19 萬元、個税 9.62 萬元，政策調整後，僅需繳納 5 萬元的個税，即增值税及附加税直接減免。

從新政落地後的首個週末來看，部分二手房中介門店的帶看量也有所提升。以上述田林板塊門店為例，新政實行首日單店帶看量為 7 組，第二天帶看量為 6 組。單日帶看量較新政前的一至兩組有明顯提升。

澎湃新聞在中介門店也注意到，有市民陸續到店諮詢，包括當前掛牌價情況、以及新政影響。

另據寶山區一名中介人員反饋，二手房市場在新政出台後變化明顯。“我今天（12 月 16 日）從早上 8 點開始就帶人去看房，到下午 5 點帶看了 7 組客户。其中有明確購房意向的就有 3 組客户，接下來就是跟賣家談談價格了。” 該名中介人員表示，週末預約看房的客户較新政之前明顯增多，而且掛牌的賣家也有所增加，大多數賣家在價格方面和同小區同户型的相比也並未有所漲價，僅有一兩户賣家對於掛牌價有所上調。在記者和該名中介人員交談之時，該名中介人員就接到了兩個買家打電話來進行預約看房。

據上述中介人員表示，截至 12 月 16 日 17 時，他所在的中介門店就新增了約 15 個掛牌房源。

不過，也有中介人員反饋，“看房量較新政前確實有提升，但從首個週末的表現看，沒有我們預期的那麼高，買家賣家都相對理性，整體市場穩中有升。”

在成交量方面，據經紀人反饋，此次調整普通住宅標準的同時，二套房的首付比例也有所下調，有利於改善需求入市。“新政落地前，對二套房客户來説，是付七貸三（成），新政之後就可以付五貸五（成），像我們有個客户，自己的房子賣掉 300 萬元不到，新政落地前他置換考慮買 450 萬左右的房子，新政落地後就重新調整了自己的預算，加到了 650 萬左右。客户原本看的都是 60 平左右的房子，這週六買入的是一套 80 多平的房子，直接改善了居住需求。”

據網上房地產數據，在上海宣佈新政實施首日（12 月 15 日），上海二手房成交 662 套；次日（12 月 16 日）二手房成交 738 套。另據上海鏈家研究院的監控數據顯示，11 月份上海全市共成交二手房 1.41 萬套，日均成交約 470 套。

北京普通住房的標準也迎來調整，主要是在建築面積條件、價格條件方面作出變動，包括單套建築面積由 140 平方米以下調整為 144 平方米以下，價格標準取消了總價段限制，五環內成交單價上限由 39600 元/平方米提升至 85000 元/平方米，提升了 1.15 倍；五 - 六環成交單價上限由 31680 元/平方米提升至 65000 元/平方米，提升了 1.05 倍；六環外成交單價上限由 23760 元/平方米提升至 45000 元/平方米，提升了 89%。按照北京市住建委數據，政策調整後北京全市普宅佔比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值税優惠政策。

根據諸葛研究院數據，新政落地第二天（12 月 15 日），北京二手房單日成交 426 套，較前一日減少 53 套，但高於近一週水平的 6.2%。24 小時漲價房源量為 273 套，較 12 月 14 日增加 80 套。

有新房項目單日銷售 20 套房源，到訪量提升 50%

從新房市場而言，部分置換客認為新政落地有利於打通二手房、新房市場的銷售通道。

“我是置換的，對我來説政策是比較有利的，之前二手房市場相對平淡，增值税沒了之後，房東和買家的心理價差其實是縮小的，更有利於二手房出售。目前二手房還在掛牌，新房我們已經訂好了，開發商也會給到一些置換週期，所以想等市場回暖後將二手房出售。” 上海一新房售樓處客户表示。

不過，對於首次置業的買家來説，新政落地的影響相對有限。有新房項目客户表示，“我們是買首套房，新政對我們的購房決策沒什麼影響，首付比例下調意味着多貸款，但月供和利息也會變多，我們還是會按照自己的節奏走。不過，房貸利率下限調整對我們是一個利好”。

從新政落地後首個週末的樓盤表現看，各項目也表現不一。

據萬科朗拾花語營銷負責人介紹，該樓盤到訪量一直較高，此前工作日約 80~100 組，週末單天在兩三百組左右，新政出台後，整體的來訪量差不多提升約 50%。

澎湃新聞在上述項目售樓處看到，售樓處人流量較大，且看房者車輛在項目外排起長龍。

據介紹，該項目位於閔行區梅隴板塊，一批次於今年 9 月開盤，二批次於 11 月底開盤。

“目前貨量剩的不多了，從認購量來説，新政落地後的這個週末相比之前週末的話，認購量有提升一倍左右。” 上述營銷負責人介紹，“新政出台後，出來看房的人也比較多，客户對包括樓層、樓棟的位置等的接受度也有提高，之前猶豫的部分客户也會入市。特別是一些置換的客户，新政對二手房利好的情況下他們更傾向於先來下定。”

據瞭解，該項目於新政落地後單日銷售量 20 套。

同樣位於閔行區的新房項目綠城沁蘭園正處於認購階段。據介紹，該項目於 12 月 14 日開啓認購，截至 12 月 16 日晚 18 時認籌客户超 390 組，認購率 112%；週日（17 日）單日認籌客户過百。澎湃新聞在項目現場看到，週日傍晚，該項目仍陸續有客户進入售樓處。項目認購將於 12 月 18 日上午 12 時結束。

此次，上海的住房信貸政策也有所調整。上海新政提及，上海首套房首付比例調整為不低於 30%。二套房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山 6 個行政區全域實行差異化政策，最低首付款比例調整為不低於 40%。

澎湃新聞從位於自貿區臨港新片區的中建玖海雲天項目處瞭解到，新政落地後，項目當晚不打烊。據項目負責人介紹，新政後諮詢客户明顯變多，存量客户裏面首付不足的和猶豫的新政一出就出手了，當晚多組客户直接下定，週末來訪量翻倍，截至週日（12 月 17 日）16 時，已新增銷售 30 餘套。據項目官方披露的數據，上海新政落地 4 天，該項目銷售額破 1 億元。

不過，新政落地後，不同項目的售樓處表現並不相同。12 月 16 日下午 3 時，澎湃新聞來到了位於寶山區的一個新房售樓處，一名銷售人員表示，目前的客流量較新政之前來説並未增加很多，屬於正常階段，前來諮詢的購房者較多，但真正能夠下手購買的還是不算多，有些客户還在觀望階段。“今天到目前為止接待了三組客户，聊下來感覺只有一組是真的想買房的，另外兩組只是來看看行情到底怎麼樣，只是諮詢。”

也有新房渠道銷售對澎湃新聞表示，“新政落地，對新房市場有一定的推動，我們的帶看量也有提升，不過不同項目受政策影響不太一樣。”

北京單日新房成交漲 30%

從北京市場的表現來看，新政也帶動部分新房銷售。按照政策內容，北京降低了首付和房貸利率，同時針對首套和二套、城六區和非城六區做了差異化調整，同時取消了普通住房與非普通住房差異化的首付比例政策。

據北京市住房和城鄉建設委員會數據顯示，本週六（12 月 16 日）北京新建商品房成交 556 套，較前一日增加 131 套，環比上漲 30.8%。近一週北京新建商品房日均成交 428 套。12 月 16 日單日成交 556 套，高於近一週平均水平 29.9%。

風險提示及免責條款

市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用户特殊的投資目標、財務狀況或需要。用户應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。