内地买房客,炒爆香港楼市

Wallstreetcn
2024.03.07 00:14
portai
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“不少大买家一次性购入十套、八套,赌的就是未来。” 谁在抢房?为什么急着在香港买房?这次 “撤辣” 是政策底了吗?还有可能 “一路跌下去成为负资产” 吗?

一周前,香港宣布楼市全面 “撤辣”。简单来说,非香港居民在港买房,此前要交共计 15% 的各类印花税,被称为 “辣招”,除此之外,还有涉及二套、出售时间等限制措施,现在都全面取消。

这背后,是过去两年,香港劳动力流失 14 万的时代背景。为打开局面,港府先后放宽优才计划、开通高才计划,吸引内地精英赴港……这种种举措,都为香港楼市如今的狂热埋下了伏笔。

“撤辣” 带来的税费显著降低,极大地刺激了香港楼市。以至于,时隔半年,香港再次出现了 “日光盘”。在众多抢房的人里,不少都是内地买房客,他们中,有人连夜买机票赴港,有人豪掷上千万扫房,有人为了子女教育仓促上车,还有人仍在来港的路上……

“地球人都可以来香港买房”

不到四天的时间,没有经过任何推广,仅仅靠着朋友圈的流量,钟思旻刚建的 “香港地产交流群” 就被加爆了。

香港楼市的突然爆火,始于一周前的一项举措。2 月 28 日,香港宣布取消实行 14 年的楼市 “辣招”。这意味着,所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。钟思旻在朋友圈转发这条新闻时配文,“地球人都可以来香港买房”。

“撤辣” 当天,钟思旻在向所在房产公司的经理报告,“要从兼职转为全职,正式去公司上班”。在香港,做房产中介需要持证上岗,钟思旻是在疫情期间考下的从业资格证,之前一直作为兼职副业,“撤辣” 之后,有意向看房的人源源不断,她决定大干一场。

一时间,仿佛所有对楼市的信心都汇聚到了香港。根据中原地产统计,短短 2 月 28 日到 3 月 3 日五天时间,香港一手市场共录得近 590 宗成交——这一数据是整个二月成交量的两倍多。

如果只单独看 “撤辣” 后的首个周末的数据,更多达约 452 宗,与上周同期相比的 24 宗猛增了近 18 倍。据香港媒体报道,“撤辣” 后的一周,有内地投资客斥资 2000 万横扫 4 个楼盘,平均每天的成交量达 110 宗。

在香港,人们对于上一个 “日光盘” 的记忆,还停留在去年 8 月份。那是长实集团油塘的 “亲海駅 II ” 楼盘。相距半年,香港的这两套 “日光盘” 有着相似的特点——超小户型(有 20 平方米的单间)、超低价格(不到 300 万一套)、交通方便、升值潜力大。

▲ 在狮子山俯瞰香港全景。图 / 视觉中国

这一场景似曾相识。香港媒体报道,“不少大买家一次性购入十套、八套,赌的就是未来”,而在 “撤辣” 之后,涌入香港买房的内地人更多了。以 “长沙湾 Belgravia Place” 为例,当天十年开盘,售楼处外,早上九点不到就有大量买家排起长龙。开盘后,在 4 小时内,138 套房子全部售空。

这种对于购房的热情,甚至已经到了狂热的程度。香港文汇网报道,有人专门趁着周末坐高铁来香港,以千万购入油塘亲海駅海景 3 房;还有内地炒房团组团前来香港,斥资近 1 亿元杀入香港楼市;不光买的是高性价比的项目,就连 “尚·珒溋” 这样的高端项目,内地买家买起来下手也是相当迅速,有内地人 “撤辣” 当天就买下一套。

相比之前,对于内地买家或公司买家,在撤销辣招之前,需要缴付楼价共 15% 的买家印花税和新住宅印花税,“撤辣” 后,相当于约九折购房。

在钟思旻看来,源源不断地加群需求,也印证了她的猜想。当 200 人的群迅速满人之后,不断有人来私信加她,想让她拉入群。3 号早晨,她又新建了二群,到了晚上九点之前,又涌进来 100 多人。

她自己也开始忙碌了起来,好迎接这 “泼天的富贵”。3 号下午,钟思旻有位同事敲定了一笔订单,看房者是一家四口,当场交了 10 万元定金。问询的人络绎不绝,同事们大多不在办公室,奔波在各个看楼处的现场。

谁在抢房?

钟思旻的群最早创办于半年前,最初的目的本是给新获批香港身份的人找工作提供 “考牌” 咨询服务。内地人通过高才和优秀人才计划获得香港身份之后,需要续签满 7 年才能转为香港永久居民,这 7 年里,需要申请者有一份在港工作,而找工作需要持牌,“我教他们怎么考,他们把身边有意向移民的圈子给我,一举两得。”

“撤辣” 之后,群内关于房子的讨论突然增多,很大部分是去年取得了香港身份证的新居民。房子,成为他们不约而同关心的话题。

这也帮助了钟思旻。因为当她说要转为全职卖房时,经理最初并不乐意。当下市场火热,持有上岗牌照曾中途转行的人陆续回流,没有全职做过的钟思旻,并不具备竞争力。

但是,当听说钟思旻自身在创业做香港身份申请,经理的态度立竿见影地变化了,“这个资源正好是他要的”。对方马上说:“那你来。”

而种种迹象表明,这一波 “撤辣” 背后,嗅到财富机会,最先出手的人之中,有不少都是抱着投资的目的。

在介绍房产资源前,钟思旻通常首先会问:“你的预估价是多少?” 因为,在香港,几百万到几千万的房子都有,不同的房子对应不同的人群,象征不同的地位,也代表着不同的需求。

而以投资为目的的买房,通常有几个显著特点:第一是行动快,第二是小成本大量购买,第三是成交迅速。一名在香港干了十年的房地产中介透露,当天工作日,他们同事的看房量暴涨了六倍,还有人一口气买下了 12 套新房,尤其是周末,已经有 5 组客户订了来香港的机票看房。

在香港已经买了三套房子的刘竟,对于香港楼市也有自己的看法。在这波 “撤辣” 里,他准备以小换大,把自住的 600 尺(约 60 平方米)换成 1000 尺(约 100 平方米)。目前,他已经开始在香港的二手房 App 上开始看房了。

不过相比别人,他并不着急。他已经买下的三套房子,两套是给父母和自己小家自住,剩一套用来出租。在他看来,现在能立刻签单的都是投资客。而香港楼市的重新火热,这只是个开始,因为在投资者之后,那些为孩子教育而来的新移民,“肯定要先选好学校,再定下住在哪里,不会这么快入手的”。所以,只要政策力度依然不变,他会持续看好香港楼市。

信心和狂热混杂在一起,让更多的人裹挟其中。2014 年来到香港的 Joyce,在 “撤辣” 当天收到居住在杭州的妹妹的消息,火急火燎地询问 “什么情况”。一个 500 人的群,在五分钟之内满员,“都在讨论来香港炒房买房的事”。

近一周,Joyce 的保险客户纷纷向她询问买房的事。身份规划和买房成为时兴的话题,她与身份中介和房产机构都开启了合作。

如今,房产中介成了炙手可热的职业。这不仅因为,房产寄托着中产们升值的愿望,孩子未来的依靠,还有很重要的一点——为顺利在七年后拿到香港永居,需要有一份居住证明。如此一来,买下房子不仅可以租出去回收租金,还有利于获得身份,一举两得。

如今,钟思旻距离转成永居还有 1 年,也计划在这波 “撤辣” 之后挑选心仪的房子。

六年前,她也是为了孩子的未来来到香港。她的小女儿在香港出生,本身就有香港身份,为了让大儿子也享受到香港的教育福利,夫妻俩本计划由拥有博士学历的丈夫申请优才,带领全家移居,没想到那一年通过率很低,丈夫落选了。钟思旻毅然决定自己赴港读研,成为中年留学的父母团一员,为孩子搏出一条少些竞争的新道路。

她在香港读 MBA 时认识的人,多数有着和她有着相似的轨迹,都是 “在国内的房产中获利的人”。当年几十万入手的房子,乘着时代的风口涨到几百万,房子成为财富增值的信仰。

这波人手里捏着富余的钱,到处投资,去过东莞,到过惠州,东莞最贵的片区松山湖,钟思旻在那里也买了一套房子。现在,对于这波人来说,能有在香港抄底的机会,不仅有利于孩子,“对于资产配置来说也是件好事”。

换句话说,无论是投资客,还是通过优才和高才计划来到香港,送孩子到香港上学的家庭,本身就是中产以上的精英,具备相当的经济实力。而这些人,正是这波涌入香港的买房人中的主力。

某种意义上,有能力在这个时代滚起财富雪球的群体,也正是他们。

▲ 香港,国际金融中心。图 / 视觉中国

房价与代价

就在刚过去的 2023 年,香港房产还是截然不同的光景。钟思旻没有把它作为全职做的原因正在于此,“一年卖不到一套。”

经过三年疫情,加之当时 30% 印花税的辣招悬顶,香港房市持续走低。香港特区政府财政司司长陈茂波表示,2023 年,香港楼价全年下跌 7%,交投量缩减 5% 至约 4.3 万宗的低水平。

一方面,新房卖不出去,另一方面,二手房和租房盘提成稀少,“500 万拿 5 万,地产公司扣掉之后,营业员手里能有多少?” 钟思旻评价,“不如去餐厅端盘子。”

不过客观来看,香港的房价其实已经很高了,高到已经让许多香港本地人感受到了压力。

钟思旻告诉每日人物,由于地少人多,哪怕是在郊区,一套 60 平方米的小三房,价格也能到达 500 万。若在市中心,相同的面积,价格能翻三倍。

而与高昂的房价相对的,是香港极高的租售比。钟思旻给一位顾客算过一笔账:“一套 500 万的房子,定金交三成,150 万,贷款 30 年,月供 16000 港币,而房子出租,是可以租 16000 的。” 这意味着,买到房子以后,房产持有者可以出手房子,“以租养供”。

这也是港漂心中的痛。因为放眼整个香港,16000 港币的月租金,算得上是便宜的。高不可及的房价,衍生出了 “汤房” 和 “厅长” 等合租形式。汤房约等于大陆租房的隔断,却比隔断小得多,常见的为 5-7 平方米,最多 10 平方米。而厅长,是将房子的客厅利用起来,在客厅扎一个帐篷居住。

▲ 图 / 视觉中国


汤房和厅长的月租费用均较低,在 6000 到 7000 港币左右,学生和刚步入社会的白领是租住汤房和厅长的主力。较低费用的代价是更加逼仄的空间,汤房只能放下一张床和一张特别小的书桌。Joyce 在香港读研时,就是 5 个人共享一间公寓。

而港漂心中的痛,却是买房者眼中亮眼的好处。因为租售比越高,投资价值越高。

今年四十多岁的杨垒,从事国际贸易,家在广东某地级市,总公司开在香港,常常往返于粤港两地。为了让两个女儿脱离内卷的环境,他从小给孩子规划的人生路线便围绕香港展开:上国际学校,等初中后来香港上学,通过香港的 DES 考试(相当于香港的高考),入读香港的大学,毕业后留在香港工作。香港收入高,只要解决了房子的问题,便是衣食无忧的安稳人生。

教育,是许多人选择香港的重要原因。香港享受 15 年义务教育,不仅可享受优惠政策申请内地的大学,出国深造也有更多的机会。钟思旻孩子就读的香港学校,每年有几个清北复交等高校的保送名额,“有名额的学校在香港不少”。

今年下半年,杨垒的大女儿就要来香港读书了。他计划在尖沙咀新文化广场附近为女儿物色一套 1000 尺的房子。“撤辣” 之后,他看过一套 1900 万的四居室,这价格比他过年前看过的一套相似的房子,便宜了将近 800 万。

由于房子还有之前出租时与租客的手续没办完,杨垒计划着这周从新加坡出差回来,落地香港后把事情敲定。对他而言,买房最重要的功能是自住,“就算哪天我不住了,拿出去出租,也是划算。”

像杨垒这样,为了孩子教育来到香港,为了孩子读书方便买房的内地人,不在少数。而 “撤辣” 的实施,加速了他们买房的决心,他们也成为买房者中,刚需的一员。

“户口” 与未来

实际上,奔赴香港买房落脚的历史,“撤辣” 只是其中的一笔,真正的序章,很早就开始了。而房子的一切,与香港户口有着紧密的联系。

在许多影视剧中,香港是繁华都市的代表,象征更好的收入、更公平的环境。港剧曾经是无数广东孩子的电视剧启蒙。在如此诸多经济、文化加持下的香港身份,成为许多人的梦想之地。

要获得香港户口,首先的途径是生育。2012 年之前,父母双方非香港户籍,孩子出生在香港,落地自动拥有香港永居身份,不仅可参加 DES 考试,还可以华侨生的省份,以优惠 150 分的成绩参加内地的高考,很容易地进入名校。

钟思旻的孩子就是在那之前出生的。她记得,当时的产房里,妈妈们来自全国各地,“还有不少北上广的妈妈”。

当时出生的孩子有一个专门的名词,“双非宝宝”。十余年过去,这些孩子都长到了初高中的年龄,再过几年就到了成家立业的时候,“家长手里有闲钱的话,都会给孩子在香港准备一套房子”。

2013 年 1 月份,香港实施了 “零双非” 政策,取得户口的方式变成了读书。直到 2022 年 10 月,港府放开优才计划,进一步刺激了人口向香港流动,这也成为楼市复苏的人口基础。

当时,香港宣布 “香港优才计划” 开始不限人数。仅仅两个月后,港府又启动了 “高才计划”,双管齐下,旨在争抢内地精英人才。截至 2023 年 11 月底,港府批准优才高才申请者达 12.6 万,申请人数更是去年的 4 倍。

如今,2024 年,这一次香港 “撤辣”,终于从政策层面放开了香港楼市。

钟思旻敏锐地嗅到了机会,“我觉得这个就是政策底了,肯定会迎来一波上涨”。

她作为早年来到深圳,后来又去了香港的人,亲历了深圳楼市的牛市和熊市,亲眼看着名下 2000 年和 2007 年分别入手的两套房子价值不断飞升。现在,香港出现的情况一如当年。

不过,并不是所有获得新香港身份的人都赶上了 “撤辣”。也有提早上车的人,只能望 “税” 兴叹。

毕业之后,Joyce 留在香港工作,从事理财咨询和保险行业。待到第五年时,香港的购房政策是,没有永居,买房要交 30% 的税。这对她来说是一笔巨大的额外支出。然而,五年来不断搬家让她十分痛苦,“非常想有自己的家”。由于租金昂贵,Joyce 觉得,与其给房东打工,不如自己有个房子。

最终,她交了上百万的税,买下了一套小房子。拥有房子之后,过去三年房价的下跌和低迷的成交量让她很担忧,“会不会一路跌下去成为负资产?” 她相对悲观,觉得 “撤辣” 刺激的房价提升,可能只是暂时的。

▲ 图 / 视觉中国

眼下,这显然不是涌入的购房者们会考虑的问题。香港购房从交定到签署,需要经过事务律师的层层把关,有的耗时需要两个月。与内地购房最后会把资产化作一张小小的房产证不同,香港的房子签约时,是几十本厚厚的 A4 纸,“拿个大袋子都装不下,要拿行李箱去装”。

未来的几个月,也许能在香港的律师楼附近,频繁看到拉着行李箱的人,他们怀揣着对财富升值的期待,加入新的资本游戏——只不过,当风口过去,狂热散去,谁也不能保证,自己就是最后的那个赢家。

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