Is Opendoor Technologies Stock's Pullback a Buying Opportunity?

Opendoor Technologies（OPEN -15.15%），這個在線買賣房屋的平台，本週再次經歷了劇烈的股價波動。在最近幾個月強勁上漲後，該股在週一下跌，並在盤後繼續下滑。更廣泛的風險規避情緒，包括加密貨幣的急劇拋售和槓桿押注的解除，對該股造成了壓力。最近的回調給投資者提出了一個重要問題：這是一個買入機會，還是需要保持謹慎的信號？

Opendoor 的商業模式很簡單：利用數據進行即時現金報價，翻新房屋，然後轉售以賺取差價和相關費用。雖然這種方法在穩定的房地產市場中可以奏效，但當前環境依然緩慢且對利率敏感。隨着股價經歷顯著波動，關鍵問題是 Opendoor 能否在時間上持續創造價值，而不僅僅是把握反彈時機。

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最近的表現及管理層的看法

Opendoor 最近的季度更新提供了進展和背景。在第二季度，Opendoor Technologies 的收入為 16 億美元，同比增長略微上升，並較上一季度顯著增長。毛利潤為 1.28 億美元，公司調整後的 EBITDA 為 2300 萬美元，同時將淨虧損縮減至 2900 萬美元。關於 Opendoor 一些最重要的業務指標，公司售出了 4299 套房屋，購買了 1757 套，並將庫存減少至 15 億美元，或 4538 套房屋，相比一年前有所下降。

在公司的第二季度財報中，當時的首席執行官 Carrie Wheeler 指出，儘管房地產市場環境惡化，團隊 “實現了自 2022 年以來的首個調整後 EBITDA 盈利季度”，並強調擴展 “以代理為主導的分銷平台”，以通過低資本、合作伙伴驅動的產品接觸更多賣家。

這些結果有助於解釋推動股價上漲的樂觀情緒。Opendoor 顯示出改善的單位經濟、更加緊湊的庫存管理，以及在通過合作代理擴展其覆蓋範圍的同時更高效地運營的能力。

然而，同一報告也突顯了持續的挑戰。貢獻利潤率從一年前的 6.3% 下降至 4.4%，房屋收購顯著下降，庫存中仍包括老舊房屋，這可能在市場條件變化時對差價造成壓力。管理層對第三季度的指引預計收入將下降，並且調整後的 EBITDA 將再次為負，反映出較低的交易量和更緊的差價的影響。

及時的領導層更新及其信號

投資者還應仔細考慮領導層和激勵機制的角度。上週，Opendoor 宣佈為新任首席執行官 Kaz Nejatian 提供誘導性股權獎勵。該方案包括約 158 萬股限制性股票單位（RSUs）的補償性授予，以及兩個分別約 4090 萬股的基於業績的股票單位（PSUs）獎勵。

這些獎勵僅在滿足嚴格的時間和股價門檻後才能歸屬，起始的平均 60 天價格為 6.24 美元，並逐步上升至高達 33 美元的目標，具有五年的業績窗口和在更高價格下的控制權變更保護。這是經典的 “按績效支付”。如果股價在一段時間內持續大幅上漲，Nejatian 將獲得豐厚回報；否則，大部分獎勵將無法歸屬。

對於投資者來説，新首席執行官的股權方案表明董事會專注於通過改善執行來推動上行，轉向更多資本輕型收入和更緊湊的運營。同時，雄心勃勃的目標和獎勵結構突顯了仍需協調的眾多因素——如轉售差價、收購速度和成功的合作關係——以實現這些價格目標。

估值、波動性和週一的拋售

短期市場強化了風險。週一的下滑發生在投機資產動盪之際。比特幣 和其他主要代幣急劇下跌，超過 15 億美元的槓桿加密貨幣多頭被清算，削弱了市場的風險偏好，而 Opendoor 最近在某些市場中表現得像一個熱門股票。股價在盤後進一步下跌，常被引用的消息源顯示該股在收盤後進一步下跌。

最近的波動提醒人們，Opendoor 尚未成為一個穩定的複合增長者。儘管回調，該股年初至今的漲幅仍然顯著，主要由市場情緒驅動。管理層的指引顯示，隨着房地產市場持續疲軟，本季度收入將下降，調整後的 EBITDA 將再次為負。如果差價縮小或轉售時間延長，即使是小的變化也可能對結果產生重大影響。儘管存在這些擔憂，截至目前，該公司的市值超過 60 億美元——這一估值預示着未來幾年出色的執行。

新的領導層、擴展的代理主導渠道以及對精簡運營的關注，可能會幫助 Opendoor 在未來成為一個更強大、資本需求更低的企業。此外，第二季度的正向調整 EBITDA 表明該模型在某些條件下是可行的。

然而，當前的指引、薄弱的貢獻利潤率和持續的波動性表明，大多數投資者最好等待更穩定的盈利能力和更清晰的證據，證明資本輕型收入能夠擴展。穩定盈利季度的業績記錄（或從此大幅拋售）將提供比試圖在由風險規避情緒驅動的急劇（但可能不足的）回調中買入更具吸引力的入場點。