零踩線 + 逆勢增長：中國金茂的 “道” 與 “術”

金融去槓桿是中國房地產市場的轉折點。2020 下半年，監管層推出地產調控 “三條紅線” 以來，房企的分化已經勢不可擋。

具體來看，三條紅線的指標分別包括（1）剔除預收款之外的資產負債率高於 70%；（2）淨負債率大於 100%；（3）現金短債比小於 1 倍。

在三條紅線與去槓桿的大背景下，不少房企在所難免地收縮。然而，有一家房企在保持負債槓桿指標低於 “紅線” 之外，還能維持高速增長，從拿地、銷售、到回款都實現了逆勢突破：這家房企就是——中國金茂。

截至 2020 年底，中國金茂剔除預付款後的資產負債率降到 66.7%，淨負債率為 44.68%，現金短債比為 1.56，三條紅線全部滿足，做到了 “零踩線”。

中國金茂是如何在 “零踩線” 的同時做到高速增長的？中國金茂 2020 年的業績如何？未來怎樣展望？

三條紅線 “零踩線”，四大核心增長

中國金茂 2020 年度業績體現出強勁增長、資金充裕、精益優質發展的特徵。具體來看有四大亮點：

（1）合同銷售額連續五年強勁增長

截至 2020 年，中國金茂連續 5 年合同銷售金額高速增長，五年連續銷售同比增速分別為 61.1%、42.8%、85%、25.6% 以及 44%。

合同銷售額於 2018 年突破 “千億” 大關，於 2020 年度突破 “兩千億” 大關，連續五年位列行業 TOP20 房企銷售額增速排行榜第一位。

具體數字來看，2020 年，中國金茂在中國一二線核心城市中，全年銷售額過 100 億的城市達到 7 個。其中北京、上海全年銷售額均超過 200 億，北京 257 億，上海 210 億；南京全年銷售額達到 182 億。銷售業績持續高增長，反映出金茂在核心城市市場地位持續領先。

中國金茂單盤銷售業績亦非常突出。北京頤和金茂府首開銷售 50.6 億元；金茂北京國際社區首開 20 分鐘售出 814 套，3 個月累計熱銷 1256 套；南京河西金茂府四開四罄，單盤全年累計實現簽約銷售額 40.17 億元；深圳龍華金茂府取得了一年 70 億元的優異成績；

三亞金茂灣蓄客 85 天，認籌 1670 組，首開房源全部售罄；龍城金茂府首開當日拿下太原樓市單價 2 萬元以上的高端住宅中首開去化率、開盤總金額和成交套數三項冠軍。

（2）城市運營貢獻強勁業績增長動能

2020 年中國金茂新增城市運營項目 7 個，中國金茂今年新增的 1417 萬平方米的土儲面積中，44% 的二級新增土儲均來自城市運營項目。

截至年末，中國金茂累計獲取的城市運營項目已達到 27 個，均位於一二線核心城市以及活力城市羣周邊，這些城市運營項目城市能級強、發展潛力大。這些持續成熟發展的城市運營項目，為金茂業績持續增長創造了市場動能。

2020 年全年，來自城市運營的項目為金茂貢獻了 21% 的當期銷售業績，較 2019 年的 14% 有較大提升。

去年開盤的南昌金地金茂•九峯府於 9 月到 12 月之間六次發佈，六次全部售罄！成為南昌九龍湖當紅爆款樓盤。

同時，杭州金茂星外灘首開即銷售 10 億；武漢方島金茂智慧科學城首開即售罄 348 套；無錫霞客島生態城首開即創 100% 清盤記錄；張家港智慧科學城更是在 9 月底開盤時出現了 60 秒銷售 8 億的紀錄。

“網紅盤”、“現象級” 的背後，是市場與客户對金茂作為 “城市運營商” 定位的認可和欣賞。

（3）土地貨值有效增長、土儲結構持續優化

2020 年，中國金茂總計合理新增土地儲備 1417 萬平方米。在土地儲備總量上，截至 2020 年年末，中國金茂總土地儲備增長至 9511 萬平方米，能夠繼續支持中國金茂未來五年的穩健發展。

在土地儲備結構上，截至 2020 年年末，中國金茂在聚焦一二線、深耕現有城市的基礎上繼續擴展布局；在煙台、北京、青島、南昌、武漢、上海、台州、嘉興、福州、廣州、張家口、蘇州、温州、南京等地增加土地儲備。

中國金茂目前已經進入 51 個城市，持續深耕，實現了全國核心城市的均衡佈局，進一步優化了自身的土儲結構——數據顯示，金茂新增二級項目土地儲備中，87% 位於核心一二線城市。

（4）資金優勢進一步增強

中國金茂 2020 年槓桿比率進一步下降至 41%。作為央企，得益於穩健高增長和安全健康的資本結構表現，中國金茂備受融資機構歡迎，其 2020 年年度融資成本下降至 4.42%。

金茂逆勢增長的秘密

我們都知道，2018 年金融去槓桿開啓了所謂的 “地產下半場” 大幕。在之前的分析文章《誰能活過地產下半場？》中我們指出：精品戰略以及差異化競爭，將成為房企角逐的新戰場。

2018 年，中國金茂銷售規模突破 “千億”，實現 1280 億的合同銷售額。到 2020 年，合同銷售額已經達到 2311 億，邁進 “兩千億俱樂部”。

毫無疑問，在大量房企受制於 “三條紅線” 不能繼續加槓桿拿地增加土地儲備的時候，中國金茂實現了逆勢增長，人退我進。那麼，為什麼金茂可以在這麼短的時間內迅速突破，逆勢增長呢？

總結起來有三大原因： 

（1）財務穩健

穩健的財務狀況是金茂持續擴張的基礎和底氣。前文提到的，中國金茂 2020 年三條紅線 “零踩線”，資金優勢增強。事實上，回顧過去這些年，金茂的財務始終保持在健康的狀態。

例如資產負債率，金茂的資產負債率與淨負債率始終維持在 70% 以下的水平。近三年來稍微升高到 70%~80% 之間；2020 年下降到 70% 以下。

融資成本來看，作為央企，中國金茂的融資利率常年控制在 5% 以下。

與其它主要房企相比，金茂的融資利率僅稍高於華潤和龍湖，與保利和金地比較接近，大幅低於碧桂園、新城、華夏幸福等。

且經歷了 2020 年 “三條紅線” 的主動去化過程，金茂的有息負債規模明顯收縮。

自 2020 年下半年 “三條紅線” 的監管規則出台以來，靠大規模增加負債來衝量的模式已經畫上了句號，地產必須通過內生機制來實現增長。在這樣的背景下，一向融資成本低廉、負債率維持在低位、且近年來主動收縮債務規模的中國金茂，仍然能夠實現拿地、建設、以及銷售強勁增長，説明金茂具備了較強的內生增長動力源。

這個內生源頭就是金茂的產品力。

（2）發力城市運營

當今中國，蓋房子不難，難的是將房子做成精品，做出 IP。然而中國金茂之所以能夠把一個個樓盤項目做成精品 IP，背後的深層次邏輯是它的 “城市運營商” 的定位與基因。

城市是一個複雜的概念；簡而言之，人類為什麼喜歡到城市居住？是因為城市給人的衣食住行以及深層次發展提供了條件。所以城市運營的理念，説到底是以人為本。

中國城市運營理念的開端，可以上溯到世紀之交落成的浦東地標——金茂大廈，這也是中國金茂城市運營的首個作品。上海的人們常説，“先有金茂大廈，然後有浦東新區。”

在黨中央 “十四五” 規劃中關於城市化發展的目標，要在 5 年內將中國的城鎮化率再提升 5 個百分點。這也就意味着，未來將有 7000 萬人口進入城市（城鎮）。

如果説樓市上半場的主題是 “造樓”，那麼樓市下半場的主題就是 “造城”。

戰略定位於 “城市運營商” 的中國金茂，始終遵循「以城聚人、以城促產」的城市運營邏輯，更能夠符合未來中國房地產發展的大方向。

2020 年新落地武漢方島金茂智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、常熟金茂智慧科學城、青島大雲谷城市運營項目、丹陽眼鏡風尚小鎮、温州鰲江國際新城、金華未來科學城等 7 個重點項目，為深耕城市築牢基礎。

（武漢方島金茂智能科學城項目）

例如，其中位於武漢漢陽區四新生態新城，從片區生態、人文、區位等核心價值出發，聚焦全球產業資源，塑造現代新城綜合配套體系，打造成為以濱湖濕地為特色，兼具文化、休閒、旅遊和居住功能的 “生態之島、創意之城、時尚之都”，建成全國一流的總部樓宇經濟示範區、健康優質生活區、現代服務業集聚區。

從今年落地的城市運營項目來看，金茂已經突破了北上廣深（以及寧杭）等一線（新一線）城市的限制，明顯看出佈局向強二線（武漢）、二線（温州）、甚至三線（丹陽、常熟等）擴展的趨勢。

未來，在債務穩健、融資成本低廉的基礎之上，藉助金茂的產品力與 IP 效應，城市運營業務進一步發力，佈局更加完整健全。

（3）雙翼飛翔：科技 + 服務

金茂的產品力來源於對人類居住的深層次需求的感知與關懷。

其背後有強大的科技能力作為支撐。具體來看，“府系” 產品背後有 12 大 “黑科技” 支持，打造智慧舒居體系，遇鑑未來新人居生活。

2020 年，中國金茂繼續堅持 “雙輪兩翼” 的戰略，將兩翼內涵升級為「科技 + 服務」，短期以「科技引領」和「服務創新」為抓手，助力公司各業務發展，未來兩大抓手逐步固化為公司的科技板塊和服務板塊，打造行業核心競爭能力。

金茂資本作為中國金茂旗下的金融服務平台，發力產業股權投資，捕捉地產科技 + 智慧城市領域中的高成長期創業項目，構築地產數字化、智能化新生態重塑城市價值。

從中化大廈到上海金茂君悦大酒店、西安鼓樓金茂酒店、金茂北京威斯汀大飯店等 7 家金茂旗下酒店，再到社區以及未來更多的城市運營場景，中國金茂與雲跡科技相互協同，探索人工智能應用的邊界，加速創新項目孵化，同時 “產融結合” 也將形成增長風暴，引領並輻射中國金茂城市運營的產業升級和創新發展。

謀全局者

高手對弈，不計較一城一地、一時一事的得失，而是關心全局的勝負。局部糾纏之中，忽地在遠處落子，看似無關宏旨，甚至有點 “浪費”；然而隨着局勢的發展，到某一時刻，忽然驚詫，那遠方的一子，正是定盤妙手。

這樣的玩法，在圍棋裏叫做：脱先。

回顧中國金茂這些年的發展歷程，我分明感受到了一種 “脱先” 的智慧，妙不可言。唯不知金茂的管理高層是否深諳棋理。

地產上半場，金茂並沒有像眾多房企一樣如鯽過江——負債擴張，矇眼狂奔；相反，金茂在產品力與匠心上下功夫，紮實地打造了幾款有競爭力的為市場所認可接受的產品——府系、悦系、墅系等等。這些紮實的功夫，雖然沒有使金茂獲得紅極一時的規模與財富，但卻為金茂打造出了市場上無可匹敵的硬核實力。

地產下半場，在去槓桿的指揮棒之下，高負債模式叫停，先前那些矇眼狂奔的企業忽然發現，自己好像少了點核心競爭力。此時金茂的優勢，一下子就顯露出來：低負債、低槓桿、低融資成本，高 IP、高科技、高產品競爭力。金茂的 “三低” 與 “三高”，走出了一種先前中國房地產市場難以想象的一種模式與道路：負債降，銷售增，市場規模增。

有人説金茂近年來的逆勢上漲是 “踩對了點兒”；這是膚淺的看法。

在我理解，金茂的模式將成為未來房企發展的模範與標杆；因為這是一種可持續的模式，是對行業過去“高負債高槓杆高週轉” 的不可持續模式的否定之否定，也是金茂作為央企長期以來堅持穩健發展的智慧和遠見。

地產下半場，還有很長的路要走。誰能活下來，誰能活得好？明眼人已經看到了答案。