綠城管理（09979）2020 年淨利大增 35%！輕資產模式進一步釋放未來盈利空間

近年來，房地產行業監管持續趨嚴。2020 年，隨着 “三道紅線”“集中供地” 等重磅政策接連推出，新一輪調控再次展開，行業進入存量競爭時代。在此背景下，各大房企為求突破，紛紛轉型探索，而代建行業以其輕資產、高盈利能力的商業模式成為了主要方向。

作為代建第一股的綠城管理控股，自 2005 年起從政府代建項目起步，經過十餘年的發展，如今已成為行業領軍企業。前日綠城管理發佈的 2020 年業績，也再次印證了綠城管理領先的商業模式和強大的盈利能力。

一、年報數據亮眼 業績持續高增長

3 月 22 日晚，綠城管理控股發佈了 2020 年度業績報告。公告顯示，2020 年綠城管理實現收入 18.13 億元，淨利潤為 4.12 億元，同比增長 11.2%，歸母淨利潤為 4.39 億元，同比大增 35.3%。剔除上市費用後歸屬於扣非淨利潤達 4.7 億元，同比增長 39.4%。

同時，隨着公司組織架構優化及項目管理水平的不斷提升，綠城管理期內綜合毛利率達到 47.8%，同比提升了 3.6 個百分比。

財報顯示，綠城管理的經營活動現金淨流量達 9.03 億元，同比增長 645.9%，作為服務屬性的輕資產公司，綠城管理當前無負債且現金流充足的狀態，為後續公司的開拓和發展提供了堅實的基礎和保證。

財務數據的亮眼表現離不開綠城管理項目的高增長。財報顯示，截至 2020 年底，綠城管理已經在中國 28 個省 89 個城市擁有 296 個代建項目，完成了全國性佈局，擁有結構多元且不斷擴展的優質客户羣。當前，綠城工控股的合約項目總建築面積 7610 萬平方米，較去年同比增長 12.7%。根據公司區域佈局，主要經濟區域總建築面積達 64.9 百萬平方米，超整體面積的 85%。同時，本公司新拓代建項目預估代建費規模較去年同期增長 22.3%；客户結構比例均衡，在建面積中國有企業委託方及政府委託方佔比超 70%。

2020 年，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達 1869 萬平方米，同比增長約 16.8%；新拓代建項目代建費預估 58.1 億人民幣，同比增長約 22.3%。按當期在建面積分，私營企業委託項目為 1150 萬平方米，佔比 28.3%；國有企業委託項目為 1640 萬平方米，佔比 40.5%；政府委託項目為 1270 萬平方米，佔比 31.2%。

從公司的現有代建業務存量看，可以有效保證綠城管理未來三年經營業績的可持續增長和發展。

二、輕資產現金奶牛 未來增長可期

亮眼的年報展現的不僅是公司主營業務強勁穩步的發展，更體現了綠城控股商業模式的成功，和未來巨大的增長潛力。

綠城管理作為輸出品牌、輸出管理、輸出資源的專業服務商，可以為不同客户提供按需定製的房地產開發服務，同時也是中國代建行業中首個以平台化運作模式的先行者。目前綠城管理已經聯合了業內中原建業、雅居樂、金地、當代綠建、華潤置地等眾多代建品牌龍頭聯合打造出了覆蓋全價值鏈的輕資產聯盟，按 2019 年新訂約總建築面積測算，輕資產聯盟佔整個中國代建行業市場份額已達 51%。

當前，綠城管理的產業鏈孵化打造涵蓋了代建諮詢公司、規劃/建築/景觀設計等前端公司，也包括了商業管理、營銷策劃等後端公司。未來，綠城管理也意在重點收併購輕資產模式、利潤率高、且能增強公司核心能力的產業鏈合作伙伴。截至 2020 年底，公司產業鏈投資收益達 46.0 百萬元，收益表現顯著。

數據顯示，到 2025 年，代建行業規模預計佔比將達到 15.1%，新籤代建面積複合增率 21.3%。因此，代建市場每年的規模至少有數千億的增量空間。可見，作為行業引領着的綠城管理的增長空間也將進一步擴大。

除了亮眼的成績和廣闊的發展前景之下，綠城控股也贏得了資本市場的廣泛認可和關注。

2020 年 11 月，綠城管理獲納入 MSCI 中國小型股指數；2021 年 3 月，在觀點指數研究院 “2021 中國房地產代建管理 TOP10” 榜單中，綠城管理更是憑藉着行業內領先的規模和盈利水平獲得最高綜合得分，榮登榜首。此外，公司 CEO 李軍已兩次在二級市場大手筆增持公司股票。

另外，綠城管理近日還宣佈了在資本市場少有的高派息政策，即每股收益 0.26 元，派息 0.17 元，並且會考慮在中期、末期都會實時派息。這一舉動，展現了作為輕資產代建公司，綠城管理 “零負債”、經營性現金流收入高、分紅比例高，具備 “現金奶牛” 的投資性質，更為投資者進一步增強了對公司未來發展的信心。

總體來看，行業千億級的增長空間和輕資產運營模式的特質使公司具備了確定性的高成長價值，盈利空間也將持續的得到釋放。作為中國最大的房地產代建服務商，綠城管理無疑是資本市場的稀缺標的，相信遵循着強者恆強的定律，綠城管理未來的發展值得期待，更值得投資。