新股前瞻 | 與萬科緊密合作，寧夏房企中億基業懷揣 23 億現金赴港 IPO

近年以來，港股成為地產企業登陸資本市場的首選之地。自 2018 年開始，內地房地產陸續掀起一陣陣赴港 IPO 潮。隨着頭部地產企業陸續在港股上市和分拆，行業分化愈加嚴重的當下，房地產企業的資本 “船票” 開始日漸稀缺，未上市的地產企業逐漸開啓新一輪緊鑼密鼓的上市潮。

日前，來自寧夏自治區的地產企業中億基業向港交所遞交上市申請。倘若上市路途順利，中億基業將有望成為寧夏第一家在港股上市的地產企業。

立足銀川，開拓西北區域

智通財經 APP 瞭解到，中億基業的過往能夠追溯至 1991 年，彼時中房集團銀川房地產開發總公司的成立，即為寧夏中房實業的前身。而根據中國有關部門的批准，中房銀川總公司進行了企業改革，於 1994 年改製為一家有限責任公司寧夏中房實業。

至此，中億基業作為寧夏中房實業的母公司，開始在寧夏回族自治區銀川市開發住宅物業並逐漸深耕。據中指院的數據，按合約銷售額計，公司在 2020 年銀川及西寧所有物業開發商中排名第一。1999 年，該公司走出銀川，將業務擴展至青海省西寧市，而後又將業務拓展至海東市。

招股書顯示，於 2018 年、2019 年及 2020 年，中億基業收入分別為 25.037 億元 (人民幣，單位下同)、21.251 億元及 56.358 億元，複合年增長率為 50.0%;淨溢利分別約為 3.65 億元、5.15 億元、8.43 億元，複合年增長率 52.0%，近三年的增長勢頭還是比較不錯。

從收入結構來看，中億基業的營收構成與大多數地產開發商的收入來源無異，物業開發及銷售佔據了 95% 以上的收入來源，物業租賃服務和管理諮詢及其他服務僅貢獻少部分收入。其中，公司的收入主要來自開發及銷售住宅物業、商業物業及停車場收入，主要以住宅為主，在 2020 年內，公司的住宅銷售獲得了彌足的增長，也同步帶動了公司收入的大幅增加。

然而，期內中億基業的毛利率由 2018 年的 34.8% 增長至 2019 年的 39.1%，隨後又降至 2020 年的 31.8%。公司解釋稱，2020 年毛利率同比下降的原因是去年新項目交付大部分為優質室內裝修工程，從而增加了開發成本及降低毛利率。

土儲方面，截至 2020 年 3 月末，中億基業擁有合共 30 個處於不同開發階段的物業開發項目，應占總建築面積為 651.67 萬平方米，覆蓋寧夏回族自治區、青海省、陝西省、內蒙古自治區及四川省的 7 個城市，30 個項目中其中有 28 個均位於西北部。

不過，在近年以來地產行業普遍降槓桿的風向之下，中億基業為達到業務擴張目的，負債不降反升。在總負債方面，由 2018 年約 13.12 億元，增長至 2020 年約 19.19 億元。同期，中億基業資產負債率分別約為 89%、92%、92%。對此，公司稱主要由於業務擴張及現金流量規劃令財務需求增加所致。

其中，截至 2020 年底，一年內需償還銀行貸款為 4.85 億元，一至兩年內應償還的銀行貸款為 4.19 億元，三至五年應償還銀行貸款為 3750 萬元，公司的加權借貸利率約為 7.3%。

目前來看，過去三年，中億基業現金及現金等價物分別為 14.59 億元、10.03 億元和 23.37 億元，截至 2020 年末，在手現金基本能夠覆蓋總負債的數額，但資金面依然略顯緊張。

與萬科合作緊密

值得注意的是，中億基業在招股書中，特別點明與房企龍頭萬科存在緊密合作的關係。

根據招股書內容，在與萬科集團的業務合作下，中億基業在往績記錄期間進行了業務擴張，實現了公司的收益增長。而據媒體資料顯示，中億基業的董事會主席方陸與原萬科的董事長王石關係很好。他們曾在銀川聯手創辦了寧夏中房深潛俱樂部，在 2006 年，方陸還與喜好登山的王石一起登頂台灣玉山，這似乎能在一定程度上解釋中億基業與萬科的通力合作。

2017 年 9 月，中房萬科實業作為中億基金與萬科集團戰略合作的平台成立。中房萬科實業由萬科 (成都) 企業有限公司、寧夏中房實業及獨立第三方深圳花銀分別擁有 40%、40% 及 20% 的股權。中億基業認為，就上市規則而言，萬科企業有限公司為中億基業的關聯人士的聯營公司。

與此同時，公司的銷售及分銷開支由 2018 年的 7810 萬元增加至 2019 年的 1.64 億元，也與該聯營公司相關。公司表示開支的增加，主要由於推廣及廣告開支因成立中房萬科實業及相關推廣開支而增加;及銷售行政開支增加，由於業務擴張導致與銷售辦事處有關的行政開支增加所致。

“我們與萬科的緊密合作對我們貢獻巨大”，中億基業如是表達。截至 2021 年 3 月 31 日，中房萬科實業擁有 11 個開發項目，總建築面積為 338 萬平方米。招股書顯示，中億基業能夠鞏固現有的市場地位是憑藉萬科集團的品牌知名度及行業專業知識，並且相信與萬科的業務夥伴關係將在公司未來發展中發揮寶貴作用。

事實上，中億基業的 “朋友圈” 並不止萬科一個。除中房萬科實業外，中億基業還與另一個業務夥伴合作，併成立了經營永悦府二期的寧夏中錦。截至目前，公司持有寧夏中錦 35% 的股權。對此，中億基業表示，透過合營的方式，公司仍獲得物業發展的控制權，以確保產品及服務的質素一致，並擴大公司市場滲透率及進一步提高市場認可度，這些合作策略對業務合作伙伴及公司本身均屬有利。