新股解讀 | 新希望服務（03658）：亮眼業績下瑕疵明顯

5 月 14 日，新希望服務 (03658) 為期 4 天的招股正式落下帷幕，距其 5 月 25 日在港交所掛牌上市僅一步之遙。

公司引入的 6 名基石投資者則為其加分不少。據招股書顯示，新希望服務引入了貝殼 (BEKE.US) 間接全資附屬公司海王星、小米 (01810) 全資附屬公司 Green Better、復星國際 (00656) 旗下的鼎瑞再保險、四川國際投資、深圳凱爾漢湘實業、以及 Golden Star。

若以招股價的中位數 4.25 港元計算，上述基石投資者將認購 9013.1 萬股，佔全球發行股份總數的 45.1%，合計認購金額約 3.83 億港元。

而在引入多名重磅基石投資者 “坐鎮” 的背後，得益於新希望服務的亮眼表現。據第一太平戴維斯及億翰智庫的數據顯示，新希望服務在 2019 年的中國物業企業綜合實力百強排名中位於第 8 位。

與此同時，新希望服務在近三年實現了快速發展，其收入從 2018 年的 2.58 億元 (人民幣，下同) 增至 2020 年的 5.88 億元，年複合增速 51%;同期的經調整淨利潤從 4105.8 萬元增至 1.11 億元，年複合增速 64.32%。

不過，該公司的短板也顯而易見：過於依賴關聯企業，且地域性特徵明顯，業務集中於西南及華東地區，這都將在一定程度上影響公司成長性而壓制估值;且上市前大額突擊分紅也讓市場頗有爭議。

由此看來，瑜不掩瑕的新希望服務能否在資本市場 “開門紅” 猶未可知。

四大業務鏈接新希望集團生態資源

新希望服務的發展歷史，可追溯至 2010 年，該公司從成渝城市羣起家，在新希望集團的強大支持下，隨後將地域覆蓋擴張至上海、蘇州、温州、大連及全國的其他一線城市、新一線城市及二線城市。

在這一過程中，新希望服務以客户需求為本，提供多樣化的服務和產品組合，從而形成了四大業務分部：物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務、以及民生服務。依託該四大業務分部，新希望服務的 “微生態民生服務” 系統得以組建，涉及物業、購物、旅遊、娛樂、餐飲、零售、資產管理等多個方面。

新希望服務的 “微生態民生服務” 生態系統

據招股書顯示，近三年來，新希望服務的四大業務分部發展越發均衡，在 2020 年中，物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務、以及民生服務的收入佔比分別為 32.3%、28.6%、19.2%、19.9%，告別了 2018 年時物業管理服務以 45.1% 的比例一家獨大的時代。

截至 2020 年 12 月 31 日時，新希望服務的業務覆蓋中國 9 個省、一個自治區及兩個直轄市的 17 個城市，管理項目合計 65 個。至 2021 年 5 月 3 日時，該公司在管樓面面積已增至 1140 萬平方米。

不斷壯大之時，新希望服務得到了第三方認可。據第一太平戴維斯及億翰智庫的數據顯示，2019 年時，新希望服務的每平方米收益為 58.23 元，於中國物業企業綜合實力百強中排名第八位，且是 2020 年中國物業管理企業單坪創收前十強，並在中國物業企業淨利率百強中排名第五位。

亮眼業績下資產負債率走高

快速增長的業績，則是對公司發展實力的最好佐證。據招股書顯示，得益於四大分部業務的持續擴張，新希望服務的收入從 2018 年的 2.58 億元增至 2020 年的 5.88 億元，年複合增速 51%。其中又以非業主增值服務、民生服務增長最快，二者的年複合增速分別為 81.4%、104.7%。

同時，得益於規模效應以及在 2020 年政府為應對疫情推出的紓緩措施下公司社會保險基金的供款減少，物業管理服務、非業主增值服務的毛利率得以持續提升，從而使得公司整體的毛利率處於相對穩定狀態，2018 至 2020 年分別為 42.6%、41.9%、42.1%。

在收入增長、毛利率穩定的基礎上，新希望服務嚴控銷售開支，再疊加其他收入的增加，公司的盈利能力穩步提升。智通財經 APP 瞭解到，2018 至 2020 年，新希望服務的經調整淨利潤分別為 4105.8 萬、6624 萬、1.11 億元，年複合增速 64.32%，經調整淨利率分別為 15.9%、17.4%、 18.9%。

不過，業績快速增長的同時，新希望服務的資產負債率卻逐年走高，2018 至 2020 年分別為 36.4%、67.9%、75.4%。2019 年資產負債率的大幅增長主要是因為公司以 ABS 的方式為新希望房地產集團提供了 6 億元的貸款;2020 年的增長則是因為公司在 2020 年宣佈派息約 3.16 億元。新希望服務表示，目前 ABS 已悉數結清，未來將不再訂立類似的 ABS 安排，公司的資產負債率也將有所下降。

兩大瑕疵制約成長性

從整個行業而言，目前的中國物管行業仍處於黃金髮展時期。根據第一太平戴維斯及億翰智庫的預測，2020 年至 2024 年，中國物業管理行業的總規模的年複合增速高達 19.7%，行業保持快速發展。

但市場玩家亦不斷增多，競爭的加劇對物管企業在多元經營、品牌影響力、產品與服務、第三方外拓能力等方面有了更高要求，而新希望服務的瑕疵也相對明顯。

其一，過於依賴關聯企業，外拓能力不足。據招股書顯示，2018 至 2020 年，新希望服務從新希望房地產集團及其合營企業或聯營公司產生的物業關聯服務所產生的收入分別為 1.11 億、1.34 億、1.7 億，佔公司同期物業管理服務所產生總收入的 95.1%、95%、89.4%。

與此同時，非業主增值服務、商業運營服務、民生服務亦明顯依賴於關聯方。事實上，新希望服務 2020 年的所有收入中，來自獨立第三方的收入佔比僅有 10.7%。

其二，公司物管業務的區域性特徵十分明顯。智通財經 APP 發現，2020 年中，新希望服務的物管業務來自成都、温州、南寧三地的收入佔公司物管業務總收入的比例分別為 44.7%、21.4%、10.7%，三地收入合計佔比合計高達 76.8%。從公司過去三年在華北、在昆明、在上海等地的發展情況來看，新希望服務的跨區域擴張能力相對薄弱。

外拓能力的不足以及跨區域擴張能力的薄弱使得新希望服務的成長性大打折扣，且新希望房地產集團的實力並不拔尖。據億翰智庫數據顯示，新希望房地產集團 2019 年在中國房地產百強企業中排名第 39 位;以 2020 年的合約銷售量計算，其在 2020 中國民營企業百強榜單中的市場份額僅約 0.79%。

截至 2020 年 12 月 31 日，新希望房地產集團擁有 75 個總樓面積約 1460 萬平方米的開發中物業項目，以及 21 個總樓面面積約 490 萬平方米的項目土地儲備。如果新希望服務外拓能力未明顯加強，其將仍依賴於新希望房地產集團的發展。

綜合而言，新希望服務過去三年依託新希望的生態資源實現了業績的快速增長，但亮眼業績下暴露出的瑕疵也同樣明顯，外拓能力的不足以及跨區域擴張能力的薄弱將對公司估值形成壓制。上市後能否在這兩方面有所突破，將是新希望服務更上一層樓的關鍵。