祝九胜称当年转型太乐观了。
姗姗来迟的万科 2021 年中报，保持着一贯的谨慎，但有一项数据却超预期下滑了。
8 月 29 日披露的中报显示，万科期内实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长 14.19%，归属上市公司股东净利润 110.47 亿元，同比降低 11.68%。
虽然，今年房地产行业的中期业绩，主流房企普遍 “增收不增利”，净利润增速和利润率都在下滑，但万科却出现了容器绝对利润数据的减少，这也是时隔 12 年，继 2008 年年报之后，万科的财报再次出现归母净利润同比下滑的情况。
这成了 8 月 30 日万科业绩会上备受关注的问题。很多投资者将万科与华润、龙湖等头部公司进行对比，向管理层提问。
对此，万科总裁祝九胜表示，“这真是人比人气死人”，万科中期净利润下降两位数有三个原因，其一是销售规模增长有限，与同行相比慢了；第二是毛利率下降稍快，主要原因是地价占比不断升高，从 2017 年到 2020 年，万科的地售比涨了 17 个百分点，将逐步体现在结算收入和利润上。
其三是转型业务的相关影响，2012 年万科从房地产开发转向经营、服务并重，转型效果的体现需要时间，而且万科转型业务以历史成本计价，不仅没有带来重估利润，还带来折旧和摊消。
“现在复盘反思这个问题，万科的经营性业务、新赛道都值得检讨，比如对开展新业务的过程，新业务的难度，建立新业务的能力严重估计不足。当年太乐观了”，祝九胜说，这方面龙湖、华润有非常多的地方值得学习。
祝九胜进一步表示，经营类、服务业务，国外做了 100 年了，但现在底层逻辑都需要重新构建，大家都需要重新解题，这里面有机会，也有挑战与风险，而当真正建立了这个能力，中长期会很有价值。
不过，他认为，“新业务对传统销售规模和利润的贡献还是有限，体现的更多是中长期估值和企业价值。”
对未来的净利润水平是否能提升，祝九胜坦言今年仍有压力。
谈及房地产行业当前的调控，祝九胜表示，整个行业的游戏规则已发生变化，从业者的发展思维也要相应作出调整。万科没有把规模和速度作为唯一的目标，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡，尤其当规模超过 5000 亿后，万科更坚持稳字当头，“在我们的认知里 ‘活下去’ 比什么都重要。”