碧桂園：風暴過後，巨頭轉身
提起過去一年，碧桂園執行總裁莫斌很是感概：“去年的市場波動的確是比較大的，也是近 10 年行業波動最大的年份。”
就在前不久，碧桂園還遭遇了幾波做空危機，股價從年初的高點，一度腰斬。
與此同時，卻是碧桂園大股東、高管們真金白銀買入自家股、債，金融機構為其提供境內融資、併購額度等等。
多空博弈、信心危機，碧桂園的感觸頗深。
這也讓已坐上行業老大四年之久的碧桂園有了不一樣的關注度。這家龍頭房企會如何調整戰略佈局？碧桂園如何保障自己的安全？接下來什麼時候會拿地？
市場想要從碧桂園的這場業績會上找尋更多的答案。
莫斌則向外界展示出信心。他表示，碧桂園在在外部對未來的市場充滿信心，內部對自身管理也充滿了信心。“房地產去年是 18 萬億的市場， 市場需求一直是存在的，房地產仍然是一個支柱性的產業。”
只不過在談及規模的時候，管理層表示，對規模沒有硬性指標，碧桂園的考核在產品力、銷售能力上。
安全
碧桂園在過去一年展示出了韌性。
財報顯示，去年全年，碧桂園營收 5230.6 億元，同比增長 13%；毛利潤為 927.8 億元，同比下降 8.05%。
造成利潤下行的原因主要有兩點：2017、2018 年拿的高價地進入結算期，以及 2021 年下半年行業降價銷售。市場的陳疾以及去年下半年的急劇轉冷，在碧桂園身上綜合反應。
不過碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君表示，2020 年到 2021 年上年年拿地毛利率還是不錯，已銷售的項目毛利率達到了 20%。等行業調整期結束後，整體毛利率水平會重新向上。
陣痛的另一面是銷售。2021 年全年，碧桂園權益合同銷售額為 5580 億元。按照城市能級來看，去年銷售金額中，有 3% 來自一線城市，29% 來自二線，餘下的 68% 則是位於三四線城市。
來自三四線的銷售份額，反倒是比 2020 年高出了 14 個百分點。
這與很多投資者的觀念相悖：明明三四線城市弱勢，為何重倉三四線的碧桂園的業績受到的影響沒有想象中那麼大？
在機構的分析中，三四線城市市場的弱勢，以及這些城市在包括預售資金監管等政策上，會更加嚴格。重倉三四線城市對房企來説，是個考驗。
包括克而瑞在內的機構的數據顯示，2021 年內陸弱二線以及基本面較差的三四成城市成交量明顯回落。供應面積同比降幅超過 10%。
這也是近期 “做空風波” 中，碧桂園遭遇衝擊的主要因素。看空者認為，碧桂園的銷售情況會因為市場變化急劇下降。
碧桂園管理層在業績會上對這種看空是不認同的。碧桂園常務副總裁程光煜表示，三四線城市是中國最大的單一市場，常年佔 50% 左右的份額，雖然預計 2022 年會收縮，應該也在 45% 以上。
言下之意，是不應該因為三四線城市下行，就忽略這個市場。一如此前投資者們對 “拼多多” 的傲慢，下沉市場裏藏匿的商機不容忽視。
只不過這樣的商機需要對三四線城市有較強的理解。程光煜解釋稱，碧桂園會重點佈局在城市羣、經濟和人口比較強的城市，以及供求關係良好的封閉市場。
這樣的佈局使得在下半年市場低迷的時候，相對好的市場能夠表現出韌性，對沖掉局部市場的衝擊。
程光煜指出，一二線和三四線城市各有所長。一二線市場毛利水平、貨值的週轉高，但三四線開盤時間較一二線城市短、貨地比高，相對競爭弱，整體上經營效率也就更高，能夠帶來比較高的年化回報。
總體來説，程光煜表示，碧桂園今年會聚焦在這些確定性的市場上，按照精準佈局的安排，做好均衡佈局，適度地提高市場能級，進行有效的投資。
在選定自身的主戰場後，則是投資、銷售等具體策略的實施。
華爾街見聞了解到，從 2019 年起，碧桂園就將回款現金流作為考核標準，以保障公司現金流安全。碧桂園提供的數據則顯示，2021 年，碧桂園全年權益回款率為 90%，已是連續 6 年超過 90%。
莫斌表示，從 2018 年起，碧桂園內部連續三年都在做全週期綜合競爭力提升的安排，也對考核做了相應調整。
在市場上行的時候，以銷售額作為考核目標；市場平穩過程中，以現金流回款作為考核目標；下行市場裏，則是以可動用資金作為考核目標，牽引每個區域、每個項目都在一個安全的邊際下操作。
莫斌指出，目前碧桂園的狀態就是要開源節流，保現金流、保三道紅線，做有現金流的利潤，控支出、調結構、保資產。
碧桂園的在支出上控到了什麼程度？莫斌説，全國目前在建的項目有 2220 多個，碧桂園要穿透到每一棟樓去做精準管理，做到精準供貨、精準支出，以及精準的銷售。快速回款，保證現金流處於可控之中，不做無效的產值。
通過對成本和費用的 “歸零管控”，莫斌表示，碧桂園在不斷優化成本和費用。相信仍然有空間，可以做到更低，在負債結構上也會進行調整，做好安全邊際的管控。
財報顯示，碧桂園 2021 年平均融資成本為 5.2%，較 2020 年底下降 36 個基點。
在三條紅線上，碧桂園目前仍處黃檔，僅剔除預收賬款的資產負債率一項未達標，為 74%。現金短債比約 2.3 倍，淨負債率為 45.4%，同比下降 10.2 個百分點。
管理層表示，碧桂園將會在 2023 年中期之前自然實現從黃檔到綠檔的調整。
莫斌透露，截至業績會當天，碧桂園年內已無境內債券到期，對於 7 月份到期的 7 億美元債以及 9 月、11 月的兩筆合計 40 億元的可回收公司債，碧桂園也做好了相關安排。
發展
莫斌相信，市場接下來一定會恢復，碧桂園則會按照市場的變化，確定銷售節奏。
程光煜預計，今年全國整體的商品房銷售規模，預計會比去年有所降低。市場將會呈現出前低後高、逐漸企穩的狀態。碧桂園也會根據市場的這種變化進行銷售節奏的安排。
莫斌表示，碧桂園將不斷加強營銷能力，提升營銷條線的自銷能力和溢價能力，以及提升基礎產品力，保精準供貨和保完美交。
在提升銷售端能力的同時，莫斌也強調，眼下的控支出只是面對目前形勢，“未來我們一定是要發展的，發展才是硬道理”。
接下來，碧桂園也會根據市場變化進行投資。“希望項目能做一成一，堅持投資紀律”，莫斌説。
程光煜表示，在拿地方面，碧桂園一季度還是在市場上尋找合適的機會，公開市場上直接拿的有 5 個項目，主要是集中在珠三角和安徽滁州；此外在一級項目和合作項目中，也在做一些收併購的安排。
據華爾街見聞不完全統計，自三月份以來，碧桂園已先後與招商銀行、農業銀行的金融機構簽訂合作協議，獲得了 350 億元的併購融資額度。
程光煜則指出，收併購一直是碧桂園一個重要的投資手段。從面積來看，過往幾年裏，碧桂園通過收併購主動拓展的土地接近 5 成。
程光煜透露，尤其是從去年四季度起，碧桂園已和十多個合作方就 80 幾個項目進行了溝通，目前已經對其中 35 個左右項目完成了收併購安排，未來還有 30 個左右已經基本談妥，也會進行相應的安排。
此外，碧桂園也接洽過一些銀行、AMC 公司手中的收併購標的。目前也在做一些細緻的盡調安排，對其中資產包或者資產包內感興趣的資產進行洽談。
“我們預計在未來一段時間裏，收併購佔比或者量也會增多”，程光煜表示，收併購的機會多，碧桂園也會加大這方面的部署。
總體上，程光煜表示，全年會把投資額度控制在合理比例，根據回款進行控制，也會根據市場的機會和資金的情況動態調節。
更大量的或者説機會型的獲取土地，會在市場市場築底的右側啓動。程光煜表示，“再過一段時間大家會看到我們在公開市場，在一些局部市場上會有一些動作。”
告別
業績會上，碧桂園又一次地沒有給自己設定對外的銷售目標，只是對內有一個整體的預算安排。
這是自 2017 年以 5500 億元銷售登頂後，碧桂園第四年沒有公佈銷售目標了。
要知道，這可是從 2013 年以數倍增長跨入千億規模的碧桂園。在走向千億後，碧桂園下沉三四線，踩中了隨後幾年行業週期的節點。
到了 2017 年上半年，在行業前十的門檻還在不到 700 億的時候，碧桂園直接喊出了全年 5000 億銷售目標。只不過碧桂園在 2018 年按下了暫停鍵，轉向提質控速。
程光煜則在業績會上的回答，“從 2018 年開始，我們企業就進入了行穩致遠階段，這跟企業的自身發展和整個行業的發展是吻合的，規模不是我們的第一追求。”
不過從全年可售貨值的規模看，碧桂園全年的銷售也不會低。根據碧桂園的鋪貨安排，預計今年全年權益可售貨約 6500 億 ，其中今年新增 3500 億到 4000 億左右。
程光煜表示，碧桂園會通過精準供貨，提高貨量利用效率，使得去化水平從目前的 67% 提高到不低於 70% 的水平。
並且，碧桂園也會根據具體市場情況進行調節供貨節奏。程光煜表示，如果加上今年的新增投資，碧桂園會順應市場節奏，保持一個比較穩定的銷售。
與之類似，給自己定了銷售目標的龍湖，計劃今年銷售 3000 億，較去年的 2900.9 億略微增長。
銷售上的穩定，成了多數頭部房企在房地產行業進入新階段後的共鳴。房企發力的重心開始轉向產品力。
儘管很多房企都紛紛從單一開發商，轉向不動產的綜合發展運營服務商，但在眼下，開發業務仍然會是絕大部分房企的主要收入、現金流以及利潤來源。想要提升自身利潤水平，產品力是房企角力的重心。
萬科開發經營本部首席合夥人張海在 3 月 31 日的業績會上説，萬科明確了 “一盤棋” 統籌管理開發經營，抓產品標準的貫徹和產品線的建設，從客户需求挖掘到產品定位策劃，到產品實施，我們做了一些安排，所有動作都要圍繞做對和做好產品。
旭輝控股董事局主席林中在 3 月下旬的業績會上也表示，“未來幾年旭輝要大幅提高權益銷售比重，而不是表面銷售額的大小”。
林中指出，旭輝已經做了一次徹底的改變，從重規模轉向重品質、效益，未來五年要進入一個穩定成長期。
顯然，那個以規模論輸贏，光靠規模就能夠帶來供應鏈議價能力以及融資優勢的時代已經過去。
