穿越週期｜房地產的老大可能要換人了

編輯｜張曉玲

在經歷了大半年的調整之後，中國房地產的競爭格局已經發生了劇烈的變化，房企的名次座位打亂重排，很多人已經消失於前 50、前 20、前 10 名單中，而另一些人，卻飛快地竄到了前面。

今年一季度，房地產的四巨頭、前三名也更換了，恒大已跌落前 30，融創也被保利超越了，前三變成了碧桂園、萬科、保利發展。

事實上，保利有着更為宏大的目標。華爾街見聞了解到，在保利發展年初的內部會議上，董事長劉平定下了 “進三爭一” 的目標。顯然，從宋廣菊手裏接過董事長的權杖後，劉平治下的保利變得更為進取了。

上一次保利出現在行業前三，還是 2012 年。在過去十年裏，民營房企藉助高槓杆突飛猛進，碧桂園升至第一，融創竄到第四，保利、中海、華潤這樣的央企，受國資委負債指標約束，則被逼退到了後面。

而現在，央企地產商來到了自己的主場。保利有一天會超越碧桂園、萬科嗎？或許人們將再一次見證歷史。

淨利首次下滑

保利發展的 2021 年財報姍姍來遲。全年銷售 5349.29 億元同比增長 6.38%，營收 2850.24 億元，同比增長 17.19%。在低迷的 2021 年表現還不錯。

與其他房企類似，前幾年部分高地價項目，也讓保利的利潤遭到侵蝕，淨利潤出現上市以來的首次下滑，去年實現淨利潤 371.89 億元，同比下降 7.14%；歸母淨利潤 273.88 億元，同比下降 5.39%。

與此相對應，去年保利毛利率為 26.80%，同比下降 5.79%。保利預計，未來隨着高地價項目結轉，公司毛利率表現仍將承壓。

這與萬科、金地的毛利率、淨利潤表現一致，具有行業普遍性。

在去年行業整體下行、調控從嚴的背景下，保利的負債總額首次超過了萬億，不過，其中有息負債僅為 3382 億元，其他經營性負債為 7588 億元（預收房款為 4534 億元）。

保利還大幅提高了在手現金，其中非受限現金短債比為 1.94，同比增長 7.3%。財報顯示，保利發展一年內到期的債務約 605.75 億元，賬面貨幣資金 1713.84 億元。

此外，綜合融資成本同比下降 31 個基點，至 4.46%。

正如萬科董事長鬱亮説的 “縮表出清” 一樣，過去一年，保利收縮了拿地力度。全年拿地金額為 1857 億元，同比 2020 年的 1927 億元，下降 21%；更多靠 “撿漏” 拿地，集中於一二線核心城市，平均樓面價同比下降 8% 至 6821 元/平方米。

保利對於 2022 年的房地產市場仍持謹慎態度。劉平表示，公司全年投資計劃為 3650 億元（包含拿地與項目建設資金），相較去年計劃額的 3950 億元，下滑約 7.6%。

劉平解釋稱，今年投資及開工計劃是結合當前行業形勢、考慮疫情對部分地區影響鋪排的，2022 年的開竣工策略是 “以銷定產”，公司將結合不同能級市場、不同產品接受度動態調整開竣工計劃。

劉平指出，今年整體的拓展邏輯還是質量重於數量，確保公司持續穩定發展的同時能夠有更好的業績和利潤，保障股東投資回報。

保利發展財務總監王一夫則表示，公司對市場大勢的判讀是 “聚焦”，即市場規模見頂後，需求會相對聚焦，會迴歸一二線核心城市，且主要會集中於這些城市的成熟區域。

王一夫透露，除了公開市場外，保利發展也在密切關注一些收益更佳、風險可控的收併購機會，不過這些項目的落實可能需要的時間和週期會更長。

4 月初，保利發佈《2021-2022 年房地產行業白皮書》指出，房地產行業進入了減量時代，商品房銷售不可避免地萎縮，但住房需求仍然存在，關鍵在於把握結構性機會，深耕高能級城市，以及轉型多元化運營，開發 + 運營並重。

過去一年，保利發展的管理層正是這麼去做的，未來也將如此。

王者之爭重啓

2021 年 7 月，劉平正式接任保利發展董事長，由此開啓了一個不同於李彬海、宋廣菊的新保利時代。他也有一個比宋廣菊 “重回前三” 更大的目標，“爭第一”。

中國房地產 30 餘年的歷史，就是一部房企規模之王的變遷史。其中一大半時間萬科都是老大，直到 2014 年的綠地、2016 年的恒大短暫地超過萬科，之後連續 5 年，碧桂園成為老大，形成了較為穩固的碧桂園、萬科、恒大三巨頭格局，直到 2021 年恒大的跌落。

業內一直有個 “萬科魔咒” 的傳言，即超過萬科的房企，最後都不會有好結果。萬科創始人王石也曾表示，在房地產行業，“超越萬科” 的想法很危險，因為萬科已經很大了，想超越只能超常發展，而超速即面臨失控的風險。

現在，保利發展這家老牌房企巨頭，也要挑戰萬科和碧桂園了，它主動拉開了房企下半場王者之爭的序幕。

不過，劉平是想讓保利以城市運營商的身份成為下半場的王者，而不僅是以一個開發商的姿態論輸贏。

從年報看，在以開發業務為主業的同時，保利的經營性業務也發展很快。2850.24 億元營收中，來自非開發業務的營收為 230.88 億，同比增長 49.48%，佔總收入的比重也提升到 8.1%。

保利有關人士透露，目前保利全部多元化運營業務的資產規模已接近 500 億，十四五期間會超過千億。

去年全運會上，保利發展就將旗下商業、酒店等業務都投入到了賽事保障中，對自身的多元化業務進行了一場 “大點兵”。

華爾街見聞了解到，保利運營業務中較為成熟的部分，也都已經有了上市的規劃，其中商業、酒店的資本化運作，已在進程當中。

除了物業、商業、酒店等經營性業務，保利發展還將大力發展租賃住房，這被保利看作是有 “後發優勢” 的巨大機會，甚至可能超過萬科泊寓、龍湖冠寓。

今年 1 月底，保利發展宣佈計劃與建設銀行搭建租賃住房發展基金。在建行支持下，保利發展計劃在 “十四五” 期間持續聚焦多個一二線中心城市，擴大保障房建設和長租公寓投資。待規模上去後，保利也計劃將成熟項目發行公募 REITs。

假以時日，保利的經營性業務超過萬達、萬科也並非不可能。

在 4 月 21 日的 20021 年度業績説明會上，提及 “進三爭一” 目標，劉平解釋稱，不能簡單、片面地理解成一個榜單上的排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。

“維持市場份額，量力而行，是保利追求的目標”，劉平認為，保利按照自己的節奏就能水到渠成。

如何讓保利真正成為一個長期持續勝出的 “全能型” 選手，以及多元賽道下的 “多面手”，並藉此成為 “第一”，這需要要劉平和他的團隊用實際行動去回答。

一個新的房地產時代，已經到來。也許，一個新的保利發展，將成為能夠破除 “萬科魔咒” 的人。