碧桂园净利下滑折射行业困境。
作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
仿佛去年万科中报的情景重现，另一家房企巨头碧桂园，在今年上半年也出现了净利大跌。
8 月 18 日早间，碧桂园发布中报盈利预警，预计其上半年核心净利润为 45 亿-50 亿元，归母净利润则在 2 亿-10 亿元之间，相比去年同期出现大幅下滑。
巨头的财报折射的是整个行业的困境。在房地产哀鸿遍野的这一年，投资者对于这份财报并不意外。截至 8 月 18 日收盘，碧桂园股价下跌 5.16%。
在此之前，不少发布盈利预警的房企，如建业、蓝光发展和荣盛发展等，都出现了巨额亏损，达几十亿。
相比之下，碧桂园的盈利状况并非最差。业内预计，上半年能实现盈利的房企，也就万科、华润、中海、保利等央企国企，以及龙湖、滨江等还活着的民企了。
在房企点状爆雷的当下，可以说，能活下来并且还赚钱的房企，都算是很有韧性的了。
活下来的房企也不会回到以前。房地产的黄金时代已逝，长远来看，房地产公司可能会接近或变成 “代建商”，就像万科董事长郁亮说的那样，利润率回归社会平均水平，类似制造业那样，真正成为提升民生福祉的行业。
下滑
从碧桂园的业绩预警和管理层的讲述中，可以清晰看到房地产这一年来的境遇。
8 月 18 日上午，碧桂园紧急召开了投资者会，管理层详述了净利下滑的原因：
1、上半年，受新冠疫情的限制性措施影响，交付和结算变慢，导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润规模；
2、本期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是 18-19 年拿地的部分项目，受到市场下行的影响更为明显；
3、风险出清的过程仍没有结束，行业爆雷不断，市场加剧下行，为保障现金流的平衡，部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，对毛利构成了较大压力；
4、基于谨慎性原则计提的减值也对毛利构成影响；
5、利率波动造成了汇兑损失，致使利润表也承压，所以整体会有一个较大的跌幅。
总结一下，大概是三大因素导致了碧桂园净利下滑：结算节奏与结构、降价促销、计提资产减值。
虽然目前还没有详细的财务数据，但业内人士指出，降价促销和计提资产减值，可能是其中最主要的因素。
此前在建业的投资者会上，建业地产首席财务官赵瑞昆也表示，资产相关的评估减值、存货减值等一系列的减值是上半年亏损的主要因素。
上半年尤其是二季度楼市低迷，全国范围内小麦、大蒜抵扣买房钱的案例层出不穷，本质上都是变相降价。碧桂园有些低能级城市的项目，也只能加入降价促销的队伍了。
而往年万科等房企在财报中基于审慎原则进行的计提减值，已成为房企的普遍操作，比如富力有上百亿的计提，预计碧桂园这部分也不会少。
这一切，都指向了去年 8、9 月以来行业环境的恶化。管理层也指出，“从去年 6 月份到现在，市场下行周期之久超预期”。
换言之，这是一份房地产行业身处极端状况下的财报，翻看目前已经出了业绩预告的房企，尤其是动辄数十亿预亏的，给出的理由也大多如此。
据华尔街见闻不完全统计，目前已经发布业绩预告的房企中，有 50 余家预亏，如建业地产预计亏损 50 亿-60 亿元，蓝光发展预计亏损 46 亿元。
接下来，如果看到还有房企巨亏的消息，也不用感到惊讶。
不过，目前与碧桂园同级别的房企如万科等还未公布业绩，碧桂园的净利下滑，还要放在与之横向对比的情境下去分析。业内人士倾向于认为，碧桂园的下滑幅度要超过万科、保利等，因其布局更多在市场低迷，促销更多的三四线城市。
往年，市场和投资者习惯于比较龙头房企的净利润总额或增幅，比如中海地产蝉联了十多年的净利王，而碧桂园何时超越中海；一旦哪家房企的净利增幅稍逊，都会被认为业绩不好，受到投资者的指摘和盘问。
如今，这种繁华景象不再，投资者环视周围，只愿看到更多能发出财报的房企，能看到自己的重仓股还没有违约，毕竟还活着、能赚钱的房企，尤其是千亿级房企，已经不多了。
对于经历了过去一年剧烈波动的房企自身而言，当下最重要的事情不是赚多少钱，而是活着，阶段性的利润下滑乃至亏损，都是预期中的事。
出路
当下对于房企而言，现金流是首要的、最关键的考核指标。那些爆雷房企，都是出现了资金链断裂，不得不违约了。
碧桂园总裁莫斌说，在市场下行和筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡，保证公司能够活下去，活到健康的市场到来 。
管理层表示，公司内部对现金流进行了极致压力下的测算，将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现 “削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。
碧桂园主要通过销售回款，可动用现金的管理、 审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。
据管理层介绍，上半年公司依然保持了经营性现金流为正，这在行业年景好的时候，都不易办到；净负债率则维持在 50% 以下，可动用现金相对充足，进一步降低了有息负接下来碧桂园会保交付保债务刚兑。
今年上半年碧桂园在 214 个城市，如约交付 1070 批次，超 25 万套房屋;下半年计划交付 50 万套。
2022 年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债;境内有两笔债达到可回售状态，合计 40 亿元。除此以外，下半年没有到期的直接融资。
融资端，今年包括碧桂园在内，一批示范性房企得到了监管支持，在境外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园发行可转债折合 33.68 亿人民币；目前正在推进 “国家担保” 下中票的发行。
去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计 61 亿、供应链 ABS 及 ABN 合计 87 亿。也是为数不多能够进行全品种融资的民营房企。
在确保现金流安全的基础上，碧桂园也进行了一些提振信心的操作，比如从去年底以来，一方面是高管亲身下场，用真金白银回购自家债券，另一方面则是提前偿付债务，力证自己无恙。
当房地产市场流言不断，龙湖、碧桂园、旭辉等频频被做空，一则毫无由头的聊天记录便能左右千亿房企股价的时候，房企和它的高管们愿意用自己的行动，给市场和投资者信心，这可能是这个行业继续走下去的关键所在。
当然，在维持自身信用，提振信心的同时，也要寻找新的出路。
碧桂园透露，未来希望在代管代建市场上，进一步发力。
从 2022 年初起，碧桂园已面向市场承接各类项目的代管代建服务；今年 6 月，碧桂园成立了科技建筑集团，意图面向全行业输出以智慧施工为核心的建筑供应链能力。
碧桂园主席杨国强认为，碧桂园的科技智慧建造越来越成熟，在代管代建市场上有明显的优势。
不过代建市场里的新玩家越来越多，包括绿城管理在内的先行者们也已打出了一片天。想要在下半场里走出另一条路，“宇宙房企” 也得下番功夫。
碧桂园是一个行业的缩影。主流房企越来越多地介入代建，是房地产行业回归民生的体现，也是 “房住不炒” 的应有之义。
那个激进融资扩张规模的时代，一去不回了。
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