103 亿再融资！世茂债务重组有了新进展

作者｜周智宇

出险房企债务重组陆续有了眉目。

世茂集团在 10 月 3 日发布例行公告，就三季度的经营状况及债务重组进展进行说明。世茂集团表示，目前仍在讨论境外债务潜在可行的重组建议方案，不过鉴于集团规模和复杂性，相关尽职调查工作仍在进行中。

值得注意的是，在公告中，世茂集团公布了一项再融资进展。世茂方面称，与大华银行在 9 月初就香港九龙大窝坪项目签订了融资协议，涉及金额 103 亿港元，以取替原有项目贷款融资。

这项再融资安排能够促进该项目的持续施工，同时也可能成为世茂集团债务重组补充增信措施资产包的一部分。

也就是说，大华银行给世茂集团境外债务重组上个了保险。在保障自身利益的同时，为世茂集团境外债务重组，提供了潜在的增信标的。这也是大华银行对世茂集团的认可。

有全国性 AMC 人士向华尔街见闻分析，香港九龙大窝坪项目是个不错的资产，大华银行也比较熟悉这个项目的债务情况，所以愿意为这个项目提供再融资。对机构来说，与其让房企折价出售资产还债，倒不如让这些项目释放出价值。

香港九龙大窝坪项目由世茂集团在 2015 年拿下，耗资 70.2 亿港元，是其在香港独资发展的首个住宅项目。彼时为了拿下这个项目，世茂集团还击退了长地、新地、恒地等一众本港地产龙头。在 2017 年，世茂集团与交通银行（香港）、工银亚洲以及大华银行等多家银行，签订了 100 亿港元的银团贷款。

在与大华银行签订再融资协议后，大华银行将成为这个项目的唯一贷款银行。

如果香港九龙大窝坪项后续项目开发顺利，项目回笼的资金在偿还完贷款后，也能作为世茂集团境外债提供额外增信。有了这样一个优质资产的加入，也有利于世茂集团推动其境外债重组进程。

一名外资投行人士对华尔街见闻表示，眼下房企在债务重组过程中，最重要的是展现出诚意，让债权人愿意信任你。比如说愿意拿出优质资产增信，这也能够提高成功的几率。

这与此前富力境外债重组类似。富力 “333 亿亚洲房企最大债务重组” 能够顺利通过，其中一个关键因素，就是为境外债提供了两个海外项目作为抵押物。在今年 5 月，富力还为位于伦敦的 LONDON ONE 项目后续开发申请了贷款，保障了项目的偿付能力。

也是由此，如今获得大华银行 103 亿港元再融资，保障香港九龙大窝坪项目后续开发，世茂集团境外债务重组方案通过的可能性也大大提高了。

除了世茂之外，包括龙光、佳兆业、华夏幸福等出险房企，也都在推进境内外债务的重组，化解自身债务危机。华尔街见闻也了解到，融创已经和债权人小组顾问沟通了初步重组方案，并获得了大部分债务人的支持，融创计划会在 2022 年内对外公布重组方案。

此外，建业集团在 8 月成功引入河南国资为第二大股东，得到国资背书、提供股东贷款后，其也顺利偿还了多笔债务；中南建设也得到中国华融、江苏资产两家 AMC 机构驰援，获得了 70 亿元的支持。

房企在集团、项目层面陆续寻找到了债务化解的方案，管理层也能从债务谈判当中抽身而出，将更多经历放在正常经营上，而不是陷入 “流动性危机 - 债务危机 - 销售下行 - 流动性危机加剧” 的负循环当中。

如今市场逐步回暖，9 月份百强房企销售额环比增长 10%，虽同比仍降幅 25.4%，但较前几个月的降幅继续收窄；政策也暖风阵阵，首套房贷款利率下调、公积金贷款利率、换房退个税等政策组合拳齐出。

市场的信心正在归来，预期正在恢复中。出险房企也能够在机构、债权人的支持中，走出眼下困境，跳出下坠的漩涡。