房地产正成为美国经济最大的拖累

“深陷泥潭” 的美国房地产，已经成为美国经济增长的最大难题。

10 月 27 日，美国公布的 GDP 数据显示，第三季度实际 GDP 初值实现高于市场预期的 2.4%，达 2.6%。但住宅固定投资大跌26.4%，连续第六个季度下滑，成为影响 GDP 的核心因素。

有分析指出，对于利率敏感的房地产已经出现衰退迹象，而住房投资大跌是美国抵押贷款利率持续飙升与消费增长乏力共同作用的结果。

高不可及的贷款利率

根据抵押贷款银行家协会 (MBA) 10 月 26 日周三数据显示，在美联储激进加息的高压下，30 年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至 10 月 21 日当周上涨 22 个基点至 7.16%，连续第 10 周上涨，创下 2001 年以来的最高水平，回溯到 1 年前，这一利率仅略微高于 3%。

随着贷款利率的持续攀升，购房者停下脚步开始观望，住房销售数据大幅下滑。

美国全国房地产经纪人协会数据显示， 8 月份二手房销量下降了 2%，这一降幅超过了 1.5% 的预期。9 月份二手房屋销售量较 8 月又下降了 1.5%。

此外，美国商务部在周三的报告中称，9 月份新的单户住宅购买量下降 10.9%。

9 月 28 日，在 8 月二手房数据数据发布前，NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示销量的下降是必然，她说：

“抵押贷款利率是影响购房的最主要因素，二十年来的最高利率已经严重影响了合同的签订。如果未来抵押贷款利率增速放缓并且就业机会增加，那么购房需求也应该会趋于稳定。”

房价 “跌跌不休”

与房屋需求最直接相关的就是房价，分析指出，美国房价的持续下滑也标志着房地产的衰退。

7 月 S&P/CS20 座大城市房价指数环比下跌 0.44%，为 2012 年 3 月来首次下跌，这也意味着着美国地产长达十年大牛市的结束。

但情况在持续恶化，华尔街见闻此前报道，周二公布的房价数据显示，美国 8 月季调后 20 城房价指数环比跌 1.32%，创 2009 年 3 月来最大环比跌幅。20 个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。

标普道琼斯指数董事总经理 Craig Lazzara 在一份新闻稿中表示：

“一个月前我们注意到的美国房价的强力减速，8 月这个情况依旧在延续。20 个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。这些数据清楚地表明，房价增长率在 2022 年春季达到顶峰，此后一直在下降。”

房价跌势还没结束

Pantheon Macroeconomics 首席经济学家 Ian Shepherdson 表示，尽管房价下跌将对于缓解通胀有一定作用，但他预计第四季度住宅投资将出现与第三季度相同的崩溃状况。他在报告中指出：

“到 11 月新屋销售量将继续下降至仅约 35 万套，同时新房价格仍有进一步下跌的空间。我们预计房价在明年还有下降空间，在市场达到供需平衡之前，离价格稳定还有很长的路要走。”