作者 | 曹安浔
编辑 | 张晓玲
2017 年断臂求生的万达，幸运地活了下来。但王健林还有一道坎未过，那就是万达商管重启上市。
一年过去了，万达商管的招股书已经两次失效，王健林仍被资本市场拒之门外。10 月 25 日，王健林向港交所第三次递交招股书。看起来，他还是在做努力。
王健林的运气真是不太好，赶上了房地产市场的重度低迷；更严峻的是，现在是港股十年最差的时候，港股中，属于商业管理、物业管理股的黄金时代已过，如今即使上市，万达商管的估值也会大打折扣。
根据 2021 年王健林与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本等基石投资人再次签下的对赌协议，需在 2023 年底前完成上市，否则万达将进行回购或补偿。
留给王健林的时间不多了。
逆势
2022 年 10 月 24 日，是王健林的 68 岁生日，但他可能过得并不太开心。因为生日当天，万达商管向港交所递交的招股申请失效了。
王健林显然很着急。一天后，10 月 25 日，万达商管就再次向港交所递交主板 IPO 申请。这是一年里，万达第三次递交招股书。
早在 2016 年，王健林将万达商业私有化，与多位投资者签订了对赌协议，需 2018 年 8 月 31 日前在 A 股上市，但未成功；去年 3 月，万达放弃了 A 股 IPO，同时万达商管成立，谋求以轻资产方式在港交所重启上市。同年 10 月 21 日，万达商管递交了招股书。
多家机构其实很看好万达商管的上市。国信证券指出，在双循环的背景下，消费的繁荣会带来商业地产的繁荣。相比住宅地产，商业地产具备更强的持续经营属性，具有抗周期、低风险、高利润率的特点。
在美国、日本、香港，房企也均经历过行业下行带来的经营危机，很多房企谋求转型，通过提升运营收入平滑了房产销售收入的波动。
近年，很多中国大型房企已经加大、加快对商业地产的投资布局，并谋求分拆上市。华润万象生活、万物云已经上市，保利、大悦城、新城控股、龙湖、宝龙、中粮、招商地产等都有自己的商业运营业务。
今年初，龙湖将物业板块以龙湖智创生活的名字，在香港联交所提交招股书，开始分拆上市之路，其中也包括龙湖的商管。
而万达商管，不仅是头部的商业经营管理公司，还深耕下沉市场，未来的行业前景是很值得期待的。
招股书显示，2022 年上半年，珠海万达商管营收 134.8 亿元，同比增加 26.7%，净利润为 40.5 亿元，同比增长 517.3%。截至 2022 年 6 月 30 日，珠海万达商管总在管项目 425 个，在管建筑面积达 6008.2 万平方米，是中国最大的商业运营服务提供商。
经历了 2017 年世纪大甩卖的王健林，这几年无论是加速扩大规模、转型轻资产模式，还是引入珠海国资委、重启香港 IPO，种种迹象都表明，他正在努力迎合资本市场的偏好和提振业绩。
去年重启上市前，市场估计万达商管将募资 200 亿，上市后估值达到 2000 亿元。
时移世易。遗憾的是，万达的上市之路并不顺利。在房地产持续低迷、港股市场罕见下跌、投资者信心十分不足的背景下，万达的这场上市成为了逆势之旅，步履维艰。
未来
王健林急迫地推进港股上市，与其签订的对赌协议有关。
招股书显示，重启上市前，王健林再次与基石投资者订立了对赌协议，万达商管将保证 2021 年预估实际净利润、2022 年及 2023 年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于 51.9 亿元、74.3 亿元及 94.6 亿元，否则以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。
标普认为，万达能否如期上市存在不确定性，届时如果所有 IPO 前投资者选择行使回售权撤出投资，万达商管和万达集团都将面临较大的流动性压力，因此，标普在 8 月将万达商管及其香港子公司的评级展望自稳定调整至负面。
万达商管的上市时间和业绩对赌，或许是王健林最后一次赌局。毕竟王健林已经 68 岁了，其实已经到了退休的年龄，而房地产市场也不复当年大干快上、烈火烹油的盛况。
2017 年万达年会上，新晋亚洲首富的王健林红光满面，上台连唱了四首歌，“《朋友》你听我说，千万不要《等待》，要抓紧制定 “小目标”，才能《夫妻双双把家还》，否则你注定《一无所有》”。
唱到《一无所有》高潮部分 “你何时跟我走……” 之时，王健林激情澎湃，尖头皮鞋翘起脚尖踩着节拍，左手跟着旋律挥动起来，年会现场气氛燃到爆点，可谓是一呼百应。
到了 2021 年，郑裕彤家族、杨国强家族、马云、马化腾等大佬，真选择跟着王健林走了，推动万达商业上市。可是，他们也没料到今日的局面。
进一步来说，即使上市，万达的估值也不乐观。近期港股商业管理、物业管理股整体走低，近年上市的巨无霸华润万象生活、碧桂园服务都股价大跌，较历史最高点分别下跌了 41%、83%。
今年 9 月底，年内港股最大 IPO 万物云登陆港交所，上市首日即破发，截至 10 月 31 日收盘，股价已较发行价下跌了 39.72%。
这对于万达商管来说，其实也敲响了警钟：万达商管即使上市了，可能也会远不及去年 Pre-IPO 融资时的估值。
那么投资人能否接受这个落差？王健林去而复返港交所，折腾这么些年，难道还是和当年万达商业一样的低迷结局？当初他便是嫌弃港股给万达的估值太低才愤而退市的。
但从逆势三次冲击港交所来看，王健林已经顾不了那么多。上市成了王健林对万达商管的第一诉求。
作为曾经的中国首富、地产大佬中为数不多现在还活得不错的人，王健林的动向，仍然备受瞩目。
顺势而为，曾是王健林挂在嘴边的话。当年他投资足球，又进入房地产，是审时度势之举，之后又创造了 “以售养租” 模式，开发综合体，也是中国房地产商中的第一人。这最终将他送上了中国首富的位置。
2017 年，王健林与融创孙宏斌、富力张力李思廉的世纪交易，刚开始被认为是打折抛售、落魄而逃，后来大家又赞他当立断、壮士断腕，这也让万达在之后几年房地产的大调整中存活了下来；他重启港股上市，转型轻资产，也是迎合了下半场重运营的趋势。
而今，王健林和万达又站在了命运的关口。明年之前，好运不知道还会不会再眷顾他。