运营赛道的竞争。
作者｜周智宇
近期在内地动作频频的港资地产商，又有了新动向，这次是开发了上海新天地的瑞安房地产。
作为中国碳排放的主要来源之一，房地产行业一直在减少碳排放上摸索。万科创始人王石去年曾公开表示，“房地产行业如果不搞双碳战略，根本就没有出路！”
不过从过往房地产公司的实践来看，减少碳排放大多数方案都聚焦在生产端，考虑的是如何在原材料生产、建筑建造过程中减碳。如何在物业经营端做文章，成型的方案却很少。
如今，擅长经营的港资地产商率先给出了自己的方案。
华尔街见闻获悉，国内首个办公楼深绿租赁于 11 月 10 日在上海落地。LEED 创立机构美国绿色建筑委员会（USGBC）北亚区办公室将搬迁至上海瑞安广场，它的租赁合同，是业内首份将减少能耗写入其中的办公租赁合同。
接下来，瑞安办公将与 USGBC 在能耗方面展开深入合作，将可持续发展下沉到实际业务层面。
所谓深绿租赁，就是在常规的办公租赁合同上，增加了对租户能耗内容的奖励条款。在可持续运营比如说节水、废弃物循环处理等环节，形成业主与租户都认可的方案，激励租户降低能耗。相比以往的绿色倡议，也更具合同约束力。
从生意本身看，短期内瑞安将承担一定的租金损失。因为激励机制对租户最直接的就是降低租金，减少他们的运营成本，作为 “包租公” 的瑞安，收入自然也会受到影响。
但这并不是个简单的、短期内的经济账。USGBC 北亚区副总裁王婧表示，深绿租赁直接或间接地与业主和租户形成联系，是衡量企业 ESG 绩效，建立可衡量的可持续发展目标的方式。它将成为企业碳中和方案的重要版图，也是房地产物业运营未来的趋势。
也就是说，选择采用深绿租赁方案的企业，可以通过这样一份绿色低碳的租赁方案，减少自身成本投入，由此在 ESG 考评中获益。而像瑞安这样的包租公，也能够借此吸引对绿色低碳、可持续发展认可的租户，提升物业的出租率。
瑞安新天地行政总裁张斌说，瑞安做深绿租赁、低碳减排没有设底线，这是一个长期的、可持续的安排。
按照瑞安方面的预计，如果其全国近 200 万平米写字楼都落实深绿租赁，每降低租区 10% 的空调能耗，就相当于种植了 10 万棵树；办公楼之外，瑞安也正在探索如何在商场零售场景中，启用深绿租赁。
瑞安发起了一场涵盖办公、购物中心场景的租赁革命。如果这样的绿色租赁合同进一步在全行业推行，那影响就相当大了。以上海为例粗略估算，若上海的甲级办公楼租户与业主一起降低 10% 空调能耗，等于节省了超过 20,000 个中国家庭的年碳排放量。
在绿色低碳方面的举措，让瑞安得到了机构认可。今年 2 月，瑞安房地产就获得了浦发银行 100 亿元融资支持，除了为其并购融资服务，还有就是帮助瑞安拓展 ESG 的工作。
这对继续推动瑞安新天地上市也有帮助。去年 9 月，瑞安房地产将自身商业地产子公司瑞安新天地分拆，意图在港交所上市。不过去年 3 月失效后至今，瑞安没有继续提交。
瑞安房地产主席罗康瑞对分拆新天地上市一直有野心。他曾多次表示，瑞安新天地不缺好资产，没有好的溢价绝对不会上市。
但眼下，随着过去两年物管公司估值的回落，投资者对于物管公司的资产、核心竞争力也愈发以审慎的眼光看待；而且今年港股 IPO 市场遭遇十年以来的低谷，多家明星公司上市即遭破发，如万物云、中创新航等，都让万达、瑞安这类商管公司上市遇阻。
对此张斌表示，分拆上市的主要原因不是集资，而是为两家公司发展搭建更好的平台；目前不是最好的上时间，所以也没有强行推动瑞安新天地的上市。未来会抓住最好的窗口期推进 IPO。
显然，中国房地产市场发展到现在，已明确地进入了存量运营的阶段，类似瑞安新天地、太古地产、新鸿基、恒隆集团这些以运营见长的港资地产商越发凸显，以及万达、华润、龙湖、万科、保利这些积攒了很多商场、长租业务的地产商也已崛起，他们将在这个巨大的市场中纵横捭阖，继续掘金。
今年上半年，瑞安房地产租金收入同比增 8%，至 14.76 亿元，全年预计超过 30 亿元，与太古、新鸿基、万科、华润和龙湖等经营性收入动辄百亿相比，还是有差距。
开发了上海网红打卡地标的瑞安新天地，正在焕发新的能量。分拆出来的瑞安新天地是一个轻资产管理公司，在购物中心、写字楼运营的赛道上，绿色低碳是新天地与其他资管公司区别、形成自己独特竞争力的重要支撑，也是进一步外拓项目、输出管理的利器。
在房地产的下半场，运营和服务的能力，是决定房地产商核心竞争力的关键。无论是港资地产商瑞安、太古或新鸿基，还是华润、龙湖或是万科等内地龙头房企，都需要讲一些新的故事了。