二手房成交量已连续两年腰斩，为推动房市复苏，深圳试点二手房 “带押过户”
1 月 5 日，深圳市住建局等六部门联合发布了二手房 “带押过户” 工作方案，通过推行 “顺位抵押”、二手房转移及抵押 “双预告登记” 等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。
根据方案，二手房 “带押过户” 模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款。
业内人士认为，深圳二手房成交量已经连续两年腰斩，要稳定楼市，必须将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面。深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也体现了二手房配合当前房地产市场复苏做出的政策创新，全国其他城市或跟进二手房 “带押过户” 政策。
推进二手房 “带押过户” 试点
1 月 5 日，深圳市住建局、司法局、规划和自然资源局、地方金融监督管理局、人民银行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局等六部门联合印发关于《深圳市推广二手房 “带押过户” 模式的工作方案》的通知。
根据方案，二手房 “带押过户” 模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。在二手房 “带押过户” 过程中，通过推行 “顺位抵押”、二手房转移及抵押 “双预告登记” 等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房 “带押过户” 模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
其中，对于 “顺位抵押”，办理流程是买卖双方签订二手房买卖合同后，在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。
买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请 “转移登记 + 抵押权变更登记 + 抵押权设立登记” 合并办理，按顺位设立新的抵押权。不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。
买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。
卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。
对于 “双预告登记”，办理流程是买卖双方签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成 “双预告登记” 业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。
买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。
房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。
方案还指出，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房 “带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的 “带押过户” 业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的 “带押过户” 业务。在模式做法方面，除 “顺位抵押”“双预告登记” 模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房 “带押过户” 积累经验。
二手房成交量连续两年腰斩
对于深圳推广二手房 “带押过户” 的原因，方案提出，为提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，“带押过户” 模式是 2022 年二手房领域重要的金融改革，此前各地更多是自我创新，没有公开的具体文件，深圳是一线城市中率先推出 “带押过户” 工作方案的，体现了二手房 “带押过户” 政策从二三线城市向一线城市推进，对一线城市政策创新有启发作用，对全国其他城市也有积极借鉴意义。
严跃进认为，深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也体现了二手房配合当前房地产市场复苏做出的政策创新，全国其他城市也要跟进二手房 “带押过户” 这个政策。
深圳市住建局公布的数据显示，深圳 2022 年二手住宅共成交 21701 套，较 2021 年成交量下滑 46.68%，接近腰斩，月均成交仅约为 1808 套；二手住宅成交面积为 207.04 万平方米，较 2021 年下滑 42.89%。这已经是二手房交易量连续第二年腰斩，2021 年深圳二手房成交量下跌了 58.8%。
对于深圳二手房成交量连续两年腰斩的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：
一是 2018-2020 年连续 3 年二手房交易正增长，透支了一些需求，特别是 2020 年交易量达到 9.4 万套，仅低于 2015 年的 12.5 万套，为历史第二高位。
二是 2021 年开启二手房参考价，对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上 2020 年 “7.15” 调控以后，入户三年才能买房，对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力调控二手房，导致之前靠杠杆支撑、暴力拉升起来的房价，无法获得支撑开始降价出售，反过来恶化了市场预期，形成了挂牌量迅速攀升的局面。
三是深圳供给端改革开始见效，包括土地供应端 “放量供地”，且推出了 “限地价、限房价” 的大招，价格限定、供应量大的新房开始分流需求，导致二手房开始去泡沫过程。保障房也开始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房价上涨预期不再，大家不再积极买房，而是去申请性价比高的保障房。
“现在国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大，深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面。所以就出台了此次政策。” 李宇嘉说。
本文作者：张达，来源：券商中国，原文标题:《深圳楼市放大招！二手房交易"带押过户"来了，影响多大？看政策详情…》