美国银行业面临着商业地产危机，因为写字楼不断贬值，违约情况可能引发比 2008 年更可怕的金融海啸。小银行的收入更依赖贷款，而且在大储户中所占比例更大，这意味着他们更容易受到贷款违约风险的影响，一旦出现储户挤兑，它们很快就能陷入流动性危机。目前，美联储持续收缩资产负债表，银行的准备金处于最低水平，小银行的借款占储备要远高于大银行，它们应对危机的能力更弱。
隔夜美国银行股的闪崩，让整个市场发现了银行业的大雷：债券投资减值。
但资产端减值远远不是美国银行业最大的麻烦。疫情三年间，欧美人居家办公习惯的养成，让以写字楼为代表的商业地产价值暴跌，连黑石这样的资管巨头旗下的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）都面临违约。
美国的小型商业银行对商业地产有大量风险敞口，资产负债表的状况正急转直下。商业地产市场的潜在危机如果进一步传导到银行业，将引发比 2008 年更可怕的金融海啸。
商业地产危机持续发酵
根据商业地产分析公司 Green Street 格林街的数据，在过去的 12 个月里，美国写字楼的价格已经下跌了 25%。写字楼市场交易活跃度也降至冰点，MSCI Real Assets 数据显示，今年 1 月份的交易量为 2010 年以来的最低水平。
这主要是因为，办公室正在面临一场结构性危机：疫情期间已经习惯舒舒服服居家办公的美国人，并不愿意重返办公室。
Polpo Capital Management 创始人 Daniel McNamara 对媒体表示，在新冠疫情后，大量老旧办公室无法吸引员工回归，美国企业汹涌的裁员潮和在办公场所开支上的削减，会让问题变得更加严重。
据咨询公司戴德梁行发布的报告，大约有 1/4 的美国办公空间已经 “不受欢迎”，另外 60% 则有 “过时风险”。随着居家办公或混合办公的企业越来越多，到 2030 年，3.3 亿平方英尺（大致相当于华盛顿市区所有办公室面积总和）的办公空间将会变得多余。
供应过剩的结构性危机已经在显现：截至 2 月 22 日的一周，得州奥斯汀写字楼平均入住率为疫情前水平的 66%，其他美国主要城市还要更低，纽约目前仅为 47%，而旧金山已降至 44%。
找不到租客的写字楼业主正在不断流血，而之后，就是违约。
根据美国抵押贷款银行家协会的数据，写字楼业主今年面临近 920 亿美元债务到期，另有 580 亿美元债务将于 2024 年到期。
小银行收入更依赖贷款
华尔街见闻在此前文章《美国小银行正在酝酿大危机？ 》中曾详细介绍，投资研究公司 TS Lombard 经济学家 Steven Blitz 指出，小型银行约有 28% 的贷款来自非住宅地产 (不包括农场) ，而大型银行的这一比例仅为 8% 。
并且，相比大银行，小型银行的收入更多地依赖贷款。Blitz 将美联储名单上美国最大的 25 家银行 (合并资产在 1600 亿美元以上) 与其它银行（2099 家银行）进行了比较。然后发现，规模较小的银行从放贷中获得的收入占其总收入的比例更大。
而且，由于小银行在放贷上受到的监管比大银行更少，所以小银行放贷的规模一路攀升。
根据 TS Lombard 的数据，10 年前，未偿还的小型银行贷款和租赁总额 (以美元计) 仅为美国 25 家最大银行贷款和租赁总额的 45%。如今，小型银行的贷款总额是大型银行的 70%——其中许多都流向了商业地产市场。
也就是说，商业地产领域的债务违约一旦集中爆发，首当其冲要倒霉的就是这些小银行。
大储户比例高，小银行会有什么风险？
此外，Blitz 还发现，与大银行相比，小银行在大储户中所占的比例也更大。
大储户比例高对银行而言不全是好处。
联邦存款保险公司（FDIC）只为不超过 25 万美元的银行存款提供保险，因此大存款在银行倒闭时面临风险，这意味着这些储户对银行信贷的态度更为紧张，一旦出现风吹草动，他们会随时把现金提出来。
监管机构通常认为，较大的储户 (尤其是企业) 是不太稳定的融资基础。
Blitz 写道：
一场小型银行融资危机正在酝酿当中？
小银行 (作为一个整体) 没有多少现金资产的缓冲，因此，如果没有保险缓冲的大储户（FDIC 存款保险上限为 25 万美元）认为商业地产和其他领域的太多贷款即将变成坏账，那么融资危机很容易爆发。
随着美联储持续收缩资产负债表，银行目前的准备金基本上处于最低水平，与此同时，小银行的借款占储备要远高于大银行。这意味着，小银行应对储户挤兑的能力更差，更容易陷入流动性危机。
贴现窗口借款持续飙升，银行流动性危？
此外，美联储贴现窗口正持续飙升（即银行通过向美联储质押获得短期融资），而推动贴现窗口增长的，主要是资产不超过 30 亿美元的小型银行。
作为美联储的短期借贷工具，美联储贴现窗口旨在为银行提供紧急流动性，扮演的是 “最后贷款人” 的角色。一旦银行从贴现窗口借钱，投资者会怀疑银行是否存在严重的流动性困难、财务紧张等问题，因此一般情况下银行不愿意动用该工具，美联储也不会公布从贴现窗口借钱的银行名称。
这一点尤其令人不安，以前，银行多从 FHLB（联邦住房贷款银行，Federal Home Loan Banks）那里借钱。Blitz 认为，许多银行从 FHLB 转向美联储贴现窗口，可能是因为从 FHLB 那里借贷需要有形资本。2022 年，小型银行的有形资本占总资产的比例出现下降，本文开篇提到的债券投资减值是这一比例下降的部分原因。
而且，由于许多小型银行是私人银行，它们从贴现窗口借钱时不会引发股东关注，因此它们更倾向于从美联储贴现窗口工具借钱。
如今，贴现窗口借款持续飙升，是否说明美国银行尤其是小银行的流动性情况不太妙？
商业地产敞口下潜在的一连串坏账，意味着 2009 年的银行业危机可能会在小银行中重演。随着美联储加息步履不停，问题还会越来越严重。而历史经验告诉我们，一旦小银行倒下，大银行也就不远了。