作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
万科董事会主席郁亮常以 “猫头鹰” 自喻，一只眼看机会，一只眼看风险。
过去多年，他总能预判风险，从白银时代、青铜时代，到那句著名的 “活下去”，面对市场，满怀敬畏之心；他的另一面则是，从十几年前推动万科转型，未雨绸缪，静水流深，如今的万科，已经率先拿到了房地产下半场的入场券。
去年，万科经营性业务收入首次突破 500 亿，达 512.6 亿元，同比增长 23.1%。在上市房企中排在第一，远远超过同序列中优秀的华润、龙湖、保利。
3 月 31 日的业绩会是万科管理层多年来，谈到经营性业务时最轻松的一次。郁亮说，经营服务业务终于交完了学费，不再是负担，接下来它要有正向贡献了。预计今年的收入也会有两位数增长。
这也意味着，随着经营性业务的增长，万科将逐渐摆脱收入、利润纯来自开发业务的困境，迎来估值重估。曾经 “万亿大万科” 的宏图，已经徐徐展开。
显然，万科从未失去成为 “老大” 的野心。在开发时代做了多年老大的万科，在运营下半场也要重现昔日的辉煌。
早在 11 年前，郁亮就判断行业的 “白银时代” 将要到来，万科、行业都要改变思维，不能单用销售规模来衡量房企。
于是，围绕地产主业，万科开启了轰轰烈烈的转型，探索 “多元物理空间的运营和服务”，涉及商业地产、长租公寓、养老医疗、产业园区、教育度假、物流仓储等。
万科希望，在开发业务之外，寻找更多千亿级的新业务。
彼时，房地产在货币政策刺激下高歌猛进，黑马频出，加杠杆、冲规模仍是行业主流，万科也不免被裹挟其中。
这也使得万科未能 “坚决摆脱高增长惯性，部分城市投资追高冒进”，为后来的销售放缓、净利下滑埋下了种子。
但万科一直没有放弃对经营性业务的探索和布局。从南方区域的 “八爪鱼” 到华东的 “热带雨林”，万科内部持续交着 “学费”，直到 2018 年秋天开始收敛聚焦，基本确定了物业、商业、长租、物流为核心业务。
四年后，万科经营性业务已经蔚为壮观。万物云去年上市，成了彼时港交所最大的一笔 IPO；2022 年，万物云营收 301.06 亿元，同比增长 27%。
长租公寓泊寓也发展迅速，去年营收 32.4 亿元，同比增长 12.1%。作为中国最大的集中式公寓提供商，泊寓运营管理的租赁住房为 21.5 万间，年终出租率在 95.6% 的高位。
2021 年中，原 COO 王海武空降印力，印力和万科原有商业整合也在加快。去年 9 月，万科把各个区域合计 49 个商业项目，合计 200 万平米委托给印力管理，统一以 “印象系” 进行 IP 输出和运营。
尤其是在上海、深圳和杭州等多个城市，万科也有了拿得出手的作品。营业收入 TOP10 的商业项目里，像上海南翔印象城 MEGA 等，出租率也达到 97.75% 的水平。
对开发商而言，从上半场转向下半场，从住宅转型做其他物业空间的运营，均是 “升维”。这同时意味着收入模式的转变，从房地产的开发销售模式，转成以租金为代表的经营型业务，收入占比达到三分之一、二分之一，这个转换过程要花大量时间。
比如万科此前长期对标的香港新鸿基，在上世纪七八十年代从纯住宅开始，后来做商业，去年（自然年）大概是 650 多亿港币的收入，其中 210.64 亿港币是销售型收入，197.2 亿港币是租赁收入。这个过程用了 30 多年。
而一旦转型成功，首先是收入结构将明显改变。我们可以看到，在行业剧烈调整的这两年，万科经营性业务开始成为压舱石。2021 年，经营性业务收入突破 400 亿元，2022 年来到了超 500 亿元的水平。
其次，从社区服务到到租赁住宅、商业办公、度假娱乐，多元化场景运营让万科有了城市片区开发、综合改造的能力。对于大客户、地方政府来说，这种能力很有吸引力。近年来，万科也在不遗余力地推进城市更新业务，通过这种方式去获取更有利的项目资源。
这便是郁亮十多年前开始布局和追求的：摆脱单纯开发商的身份，彻底转变为城市运营商、资产管理者。
这是一场旷日持久的变革，也是万科这一群人的黑暗丛林大冒险。如今，他们成功了，率先拿到了房地产下半场的门票。
与他们一同入场的，还有华润、龙湖、万达、新城等。从收入规模来看，上市房企中万科仍是第一；在收入占比、盈利方面，万科的商业、长租公寓等业务，还待持续发力。
拿到入场券之后，万科未来发力的重心，是如何让利润往上走。他们期待 “投、融、管、退” 闭环可以形成，能贡献不少利润。
其中之一就是公募 REITs 的政策支持。监管层对商业 REITs 已经表态，万科也一直在积极尝试，今年也会有长租公寓、物流的 REITs 发出。
更重要的则是，万科有了新的技能，新的活法。经营性业务赚的都是小钱、辛苦钱，也是长钱。都是滚雪球的业务，靠的是长年累月、复合增长的力量。这与开发业务的赚大钱、快钱截然不同。
郁亮在业绩会上说，现在他也有些分裂，前脚谈几十亿的合作，回头经营性业务又谈个几十万的生意。但他显然有了更多的安全感。靠自己的手艺吃饭，在任何时代，都是成立的。
长达两年多的房地产大调整，让很多人忽略了，即使没有这场大风暴，经营能力的缺失也将在下半场淘汰掉很多人。而万科十多年的努力和试验，不仅让他们顺利穿越周期，还获得了新的能力。
对于一家想要基业长青的公司而言，危机感和学习能力、进化能力是合而为一的。万科是当代中国房企的生存样本，也是这个行业未来清晰的投射。
驶向未来新世界的诺亚方舟，万科已经登上了。不知还有谁，将与它同行。