本輪房地產放鬆力度如何？

事件：2023 年 8 月 25 日-31 日，央行、金融監管總局、住建部三部委陸續發佈三項政策，提出推動落實首套房貸款 “認房不認貸”、統一限購區和非限購區的首付比例下限、下調二套房貸款利率 40 個 BP、降低存量首套住房貸款利率等措施。

首套房認定標準的相關規定與城市實踐：2014 年 “930” 新政在全國層面推進 “認貸不認房”，2016 年政策開始逐漸收緊，四個一線城市率先重啓 “認房又認貸”，包括杭州、合肥、蘇州、天津等的強二線城市亦跟進。

近年來房地產市場開始下行，銷售端去化不暢，2022 年以來已有包括杭州、南京、天津等重點二線城市在內至少 64 個城市開始因城施策陸續放鬆 “認房認貸” 政策，政策內容主要包含兩類：一類以杭州、天津、煙台為例的 “認房不認貸”，更多的則是以鄭州、貴陽等為例的 “認貸不認房”。

截至今年 7 月，僅北上廣深等十餘箇中高能級城市仍嚴格執行 “認房又認貸”，其餘城市對首套房認定標準基本都明顯放鬆，因此政策更多是對現有執行情況的追認。

首付比例的相關規定與城市限購情況：2016 年 2 月，央行、銀監會發布銀髮〔2016〕26 號文，規定在非限購地區，首套房最低首付款比例為 25%，各地可向下浮動 5 個百分點，即非限購區首套首付比例實際可至 20%，二套房最低首付款比例則調整為不低於 30%；對於實施 “限購” 措施的城市，則根據銀髮〔2015〕305 號和銀髮〔2016〕26 號兩個文件的規定，首套房最低首付比例 30%，二套房最低首付比例 40%。

2016-2017 年由於房地產市場過熱，所以多地逐步開始收緊限購，直到 2021 年開始房地產逐漸步入下行期，有些城市開始陸續放鬆，尤其是 2022 年 3 月以來，主要二線城市和大部分三四線城市大都明顯放鬆了限購限貸政策，杭州、長沙、廈門島內和武漢二環內等限購區也積極通過 “打補丁” 方式支持住房需求釋放。

截至 7 月初，國內主要二線城市和三四線城市都已取消或明顯放鬆限購，已經執行了首套 20% 和二套 30% 的首付比例下限。

按揭利率：當前首套按揭利率下限為 4.0%，比 2008 年曆史低點略低 16BP，二套房按揭利率下限 4.4%，仍是首套房 1.1 倍，考慮到當前的經濟情況，預計未來仍有下調的空間。

綜上，“認房不認貸” 弱於 2014 年 930 新政的 “認貸不認房”，非限購區的首付比例下限持平於 2016 年 26 號文，限購區的首付比例下限比 2015 年 330 新政低 10%，但在因城施策背景下，一線城市未必會按照最低下限執行，當前按揭利率處於歷史低位，但考慮到經濟增長差異，預計未來還有繼續下行的空間。綜合來看，本輪放鬆有利於自住需求釋放，主要利好高能級城市，有貸款記錄者和換房者是直接受益人，但受制於房地產預期、收入預期和二手房掛牌量較大等因素影響，“點狀回暖” 的概率較高，全國銷售還有待進一步觀察。

正文

事件：2023 年 8 月 25 日-31 日，央行、金融監管總局、住建部三部委陸續發佈三項政策，包括《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（住建部、央行、金融監管總局）、《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》（央行、金融監管總局）、《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（央行、金融監管總局），提出推動落實首套房貸款 “認房不認貸”、統一限購區和非限購區的首付比例下限、下調二套房貸款利率 40 個 BP、降低存量首套住房貸款利率等措施。

1.首套房認定標準的相關規定與城市實踐

首套房認定標準自 2014 年 9 月 30 日至今經歷了從放鬆到收緊到再次放鬆的過程。具體來看，在去庫存的背景下，2014 年 9 月 30 日，央行、銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（簡稱 “930” 新政）提出 “擁有 1 套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購房時，金融機構執行首套房貸款政策”，即在全國層面推進 “認貸不認房”，政策發佈後各地開始響應，北上廣深紛紛宣佈執行 “認貸不認房”。隨着庫存的迅速走低和房價的快速上漲，2016 年政策開始逐漸收緊， 2016 年 10 月起四個一線城市紛紛收緊首套房貸款認定標準，率先重啓 “認房又認貸” 並將 “認房不認貸”、“認貸不認房” 調整為 “認房又認貸”，部分二線城市也緊隨其後，包括杭州、合肥、蘇州、天津等的強二線城市持續跟進 “認房又認貸。近年來房地產市場開始下行，銷售端去化不暢，2022 年開始有些城市開始因城施策陸續放鬆 “認房認貸” 政策。

截止 2023 年 7 月底，全國超 64 個城市發文調整認房認貸政策，包括杭州、南京、天津等重點二線城市。從政策內容來看，主要包含兩方面：一類以杭州、天津、煙台為例的 “認房不認貸”，其中杭州去年 11 月開始執行 “認房不認貸” 政策，規定在杭州市限購區無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執行（最低首付比例為 30%）。更多的則是以鄭州、貴陽等為例的 “認貸不認房”，其中鄭州自去年 3 月規定，擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

綜合來看，到了今年 7 月底的時候，僅北上廣深等十餘箇中高能級城市仍執行 “認房又認貸”，其餘大部分城市都已經實際開始執行 “認房不認貸” 或 “認貸不認房”，因此政策更多是對現有執行情況的追認。

2 首付比例的相關規定與城市限購情況

2015 年 3 月 30 日（簡稱 “330 文件”），央行、住建部、銀監會聯合發文，下調二套房商貸首付比例至 40%；2015 年 9 月，央行和銀監會又聯合發佈《關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》（銀髮〔2015〕305 號），將不 “限購” 地區最低首付款比例調整為不低於 25%；2016 年 2 月，央行、銀監會發布《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀髮〔2016〕26 號），規定在非限購地區，首套房最低首付款比例為 25%，各地可向下浮動 5 個百分點，即非限購區首套首付比例實際可至 20%，二套房最低首付款比例則調整為不低於 30%；對於實施 “限購” 措施的城市，則根據銀髮〔2015〕305 號和銀髮〔2016〕26 號文件規定，首套房最低首付比例 30%；，二套房最低首付比例 40%。2016-2017 年由於房地產市場過熱，所以多地逐步開始收緊限購，直到 2021 年開始房地產逐漸步入下行期，有些城市開始陸陸續續放鬆，尤其是 2022 年以來很多城市開始因城施策放鬆限購限貸。

從限購情況來看，2022 年 3 月以來主要二線城市和三四線城市大都明顯放鬆了限購政策，杭州、長沙、廈門島內和武漢二環內等限購區也積極通過 “打補丁” 方式支持住房需求釋放。具體來看，2022 年 3 月 1 日 “鄭州 19 條” 微調了限購政策，3 月 30 日福州率先正式取消限購，隨後多數二線城市也放鬆限購或收縮限購區。截止到今年 8 月，多數二線和三四線城市已基本取消限購，首付比例已降至下限水平，剩下沒有取消限購的部分城市限購區也明顯收縮，比如南京從去年開始非限購區逐步擴大，從去年的 12 月 9 日開始，南京的限購區只剩下建鄴、秦淮、鼓樓、玄武最後的主城四區、武漢的限購區也於去年 12 月收縮至二環之內。此外，限購執行較為嚴格的杭州、長沙、廈門島內和武漢二環內也積極通過 “打補丁” 方式支持住房需求釋放。例如，武漢今年 2 月 6 號發文明確非限購區住房不計入居民家庭購房資格認定套數，限購區內有房的人可以再買一套，廈門去年 5 月發文允許多孩家庭購買三套房，長沙和武漢去年均發文允許業主將存量房盤活供作租賃住房，不再納入家庭住房套數計算等。

從首付比例來看，截至 7 月初，國內主要二線城市和三四線城市都已取消或明顯放鬆限購，已經執行了首套 20% 和二套 30% 的首付比例下限。

綜上，“認房不認貸” 弱於 2014 年 930 新政的 “認貸不認房”，非限購區的首付比例下限持平於 2016 年 26 號文，限購區的首付比例下限比 2015 年 330 新政低 10%，但在因城施策背景下，一線城市未必會按照最低下限執行，當前按揭利率處於歷史低位，但考慮到經濟增長差異，預計未來還有繼續下行的空間。綜合來看，本輪放鬆有利於自住需求釋放，主要利好高能級城市，有貸款記錄者和換房者是直接受益人，但受制於房地產預期、收入預期和二手房掛牌量較大等因素影響，“點狀回暖” 的概率較高，全國銷售還有待進一步觀察。

本文作者：安信證券池光勝（S1450518100003），原文標題：《以史為鑑：本輪房地產放鬆力度如何？》