居民,这次会加杠杆吗?

Wallstreetcn
2023.09.18 00:19
portai
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长江证券指出,反直觉的是,历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求,都取决于居民对于长期的预期,而不仅仅是短期收入。

核心观点:

1.政策频出,无论是地产还是消费,似都希冀于居民加杠杆。但更为现实的挑战是,大疫三年之后居民会加杠杆吗?这究竟是居民的能力问题,还是意愿?当下地产政策放松能否像过往那般遂如人意?到底是靠地产来拉经济,还是得靠经济才能稳住地产?

2.直觉上,居民收入决定了其住房等购买力。但反直觉的是,历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期,当期收入并非制约购房的决定性变量。无论是刚性还是改善性需求,都属于居民的长期行为,其决策取决于对长期利率及预期收入的判断。

3.过去一年尤其是疫情结束后,包括房贷利率在内的各类地产政策放松层出不穷,但效果似乎并没有过往那样立竿见影,本轮商品房销售更与居民信心指数高度关联。过去靠地产政策往往能拉动经济,而本轮地产企稳更倚赖宏观经济尤其微观主体预期的改善。

4.展望未来,地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄,近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从今年较为审慎的经济增速目标来看,逆周期调节政策未必激进,加之微观主体预期修复的渐进性,居民加杠杆行为及其引致的地产 “脉冲” 可能较温和。

正文:

政策频出,无论是地产还是消费,似都希冀于居民加杠杆。但更为现实的挑战是,大疫三年之后居民会加杠杆吗?这究竟是居民的能力还是意愿问题?当下地产政策放松能否像过往那般遂如人意?到底是靠地产来拉经济,还是得靠经济才能稳住地产?

一、 谁在主导居民加杠杆?

直觉上,居民收入决定了其住房等购买力。但反直觉的是,历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求,都属于居民的长期行为,其决策取决于对长期利率及预期收入的判断。

图 1. 当期收入并非购房的决定性变量

过往,地产政策放松都会引致商品房销售回升。然而去年以来,政策虽持续放松,但销售依然趋弱,且与居民信心等非地产政策指标高度关联。

图 2. 居民信心更能解释本轮购房行为

二、 这次居民会加杠杆吗?

地产新政以来,居民购房意愿确实在抬升,看房热度明显高于季节性规律,“金九银十” 可能值得期待。“认房不认贷” 等政策或需要部分居民 “先卖一,后买一”,意味着需求释放有个过程。

图 3. 地产短期 “脉冲” 可期

一般情形下,地产对名义利率反应敏感;但若物价陷入低位时,实际利率高企,则会弱化名义利率下降对地产的拉动作用,美、日等都有类似历史经验。过去靠简单的行业政策就能拉动地产,而本轮可能更倚赖整体宏观经济及微观主体信心的改善。

图 4. 预期如何改善?

初步预计,房地产政策仍处放松通道,目前放松程度已处历史上较大水平(仅次于 2014-2015 年)。房地产销售、投资当月同比降幅有望于三季度开始收窄,全年销售额、投资累计同比约为-6% 至-8%。

三、 基本结论

一是政策频出,无论地产还是消费,似都希冀于居民加杠杆。直觉上,居民收入决定了住房等购买力。但反直觉的是,历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求,都取决于居民对于长期的预期,而不仅仅是短期收入。

二是过去一年尤其疫情结束后,包括房贷利率在内的各类地产政策放松层出不穷,但效果似乎并没有过往那样立竿见影,本轮商品房销售更与居民信心指数高度关联。过去靠地产政策往往能拉动经济,而本轮地产企稳更倚赖宏观经济尤其微观主体预期的改善。

三是展望未来,地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄,近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从今年较为审慎的经济增速目标来看,逆周期调节政策未必激进,加之微观主体预期修复的渐进性,居民加杠杆行为及其引致的地产 “脉冲” 可能较温和。

本文作者:长江证券首席经济学家伍戈,来源: (ID:wugenotes),原文标题:《居民,这次会加杠杆吗?》

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