国新办房地产会议落幕，地产股的表现反应了怎样的预期差？
10 月 17 日，国务院新闻办公室举行了新闻发布会对 9.24 政策组合拳以来运行了一段时间的房地产政策成果进行了汇报解读，并对未来将要落实的地产政策进行了介绍。从结论上来说，10.17 的房地产会议并未给股票市场带来足量的利好去支持上行，甚至于港、A 两市，地产股均在当日出现了较大幅度的回撤。
从原因来看，一方面是目前距离施政开启后世间尚短，并未有足够的市场数据来印证政策的效果。另一方面则是从内容上看，政策对房地产的定调依旧是 “稳住底线”，希望市场通过自身的调节来带动地产周期上行，而并非刺激政策之下的强行反转。对于地产相关的股票资产来说，这样的结论显然不是市场想要看到的。
尽管市场反馈不佳，但从政策延续性来看，房地产的政策支持确实是完成了接力。而从国庆以来传出的市场信息来说，高线与低线城市的房屋成交似乎也确有起色。或许地产政策不及预期，但其后续影响依旧可期。
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组合拳内容新旧相交，“两个增加” 增量信息值得关注
根据新闻发布会的总结，9.24 一揽子政策被总结为 “四个取消、四个降低、两个增加”。其中大部分政策，其实在之前市场中的政策解读中都已被反复提及，包括取消限购/限售/限价，降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量贷款利率，以及支持房地产相关的一系列房地产融资工具。
相对而言，“两个增加” 是笔者认为本轮发布会中具有新增信息，且重要性较高的政策。两者分别为“通过货币化安置房方式新增 100 万套城中村/危旧房改造” 以及“2024 年底以前将白名单信贷规模增加至 4 万亿”。两者均给出了具体的数字指标，并计划与前文提及的房地产融资工具政策结合，对房地产市场起到支撑作用。
其中，住建部对有关货币化安置房的需求进行了分析。截至 2024 年，国内 35 城市中有 170 万套城中村存改造需求，而需要改造的旧房危房则达到 50 万套。根据住建局的表态，货币化的安置方式能够释放购房需求，使群众能够自主的选择适合的安置方式，减少置业过渡时间，也有利于消化市场现存的存量商品房。
而至于白名单方面，根据新闻发布会披露，截至 10 月 16 日，2.23 万亿元的商品住房项目已进入贷款白名单，而在未来的两个月内，相关信贷规模将被提升至 4 万亿元，规模近乎翻倍。相关融资协调机制要争取将所有合格的房地产项目都纳入 “白名单” 之中，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求，落实房地产保交房的攻坚战，促进房地产市场平稳健康发展。
在回答记者提问时，会议提到了有关保障性住房和公租房的进展。2024 年 1-9 月，中国建设了 148 万套保障性住房，预计到年底将由 450 万青年居民入住保障性住房。在解决住房问题方面，政府倾向于 “一手抓保障，一手抓市场”。以政府为主力保障住房基本刚需，并推动市场化住房来满足居民的多样化住房需求。
同时，市场关注的商品房收购、存量土地收购，在本次新闻发布会上也再次被提及。会议提出将研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持，具体的收购进展与细则，或有待进一步的政策出台来支撑。
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政策基调依旧 “稳” 字当头，提振市场还待购买力提升
相较于金融政策端的政策力度以及创新效果来说，地产端本次的行政其实颇有些 “老三样” 的味道，其政策依旧聚焦于市场了然于心的内容，即保交付、放宽楼市限购和银行对房企的资金支持。在地产增量方面，货币化安置住房确实是比较超预期的内容，但整体基调来看，政策对房地产的态度依旧是“求稳”“兜底”，而这或许与市场所抱有的预期存在一定偏差。
以 “白名单” 为例，四万亿的贷款支持可以说是本轮政策对地产支持的缩影，即通过货币政策工具方式来帮助房企 “不倒”，但其核心模式大多还是以贷款的形式来投放。尽管货币政策工具在利率上已经做到了应有的低息，但对于借贷的主体而言，日渐走弱的市场价格依旧会压制其借款的欲望。毕竟借出的本金总是要归还，较低的利率依旧是一笔增量支出，对于当前的市场前景而言，房企愿意借入本金的欲望或许并不算高。
就白名单担保的资金而言，会议指出审批通过的金额达到 2.23 万亿元。但具体到相关资金落地方面，截至 2024 年 6 月，其放款的资金情况表现其实相较于授信额度而言存在一定的差距，落地比例相对偏低。在历经三年的调整后，真正存在债务暴雷压力的房企或许并不多，而愿意逆周期加大贷款进行投资者的房企，或许也不会很多。
除去白名单外，其他融资类金融工具或许也面临相同的问题，即房企自身的借款意愿偏低。信贷类的工具终归是更 “顺周期” 的选择，在行业景气预期偏弱的背景下，房企对进一步扩张规模，借入资金是偏谨慎的。而另一方面，政策端也并不愿意以大放水、大刺激的姿态来推动房企变化，因此在各类政策上表现出来的 “进取心” 或许稍有不足。
在贷款支持之外，政策端主要提出的地产政策便是货币化安置以及收储相关的政策，两者都更聚焦于推进房屋去库存，化解地方债务风险。而要想将房屋去库存向地产市场供需平衡的方向转化，需要的时间和客观条件或许还不够充足。去库存需要更长的时间来达到供需平稳，而居民的购买力提升才是提升地产需求的主要抓手。
值得一提的是，在新闻发布会中有关 “好房子” 即高品质住房建设的内容，或有可能是未来一段时间的地产市场方向。发布会提及，“我国住房发展已经进入了一个新阶段，就是从 ‘有没有’ 转向 ‘好不好’”。在存量房充足的背景下，旧房对新房的置换，或是旧房改造翻新带来的市场需求，或许比地产增速重回过往更值得期待。随着居民对消费市场信心的向好，或许从事房屋装修相关的企业，其业绩拐点会来的比地产行业整体要更早。
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写在最后
无论如何，在一系列地产支持政策的扶持下，近期的地产数据应该能得到一定的改善。截至 10 月中旬，10 月 30 大中城市日均新房成交面积为 22.6 万平，前 15 日的同比增速从 9 月的-32.4% 大幅收窄至-4.5%，一线城市的表现更为亮眼。若政策支持能够持续，4 季度的地产数据表现或是近来最好的一段。
但改善与反转并不能画等号，地产基本面依旧面临许多要解决的问题，去库存周期还需要时间积累，当前针对地产的投资仍很难说的上是一项好生意。想要改善地产市场，或者说地产股的低迷情绪，或许需要更进一步的地产政策加码。强刺激与稳健之间的平衡仍需把握，对投资者来说，房地产市场的修复需要有足够的耐心，无须悲观，但也别想着一蹴而就。
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