有效毛收入

核心描述

• 有效毛收入（EGI）是对租赁物业 “顶线” 收入的现实估计：在考虑空置与未支付（或收款不足）之后，物业预计能够实际收取的收入，而不是满租情况下可能实现的收入。
• 通过从潜在毛收入（PGI）出发，加入持续性的其他收入，再扣除空置损失与信用损失或收款损失，有效毛收入可以让不同入住率水平与收费结构的物业更便于横向对比。
• 投资者、贷款机构与物业管理方依赖有效毛收入来诊断收入驱动因素，并据此构建更可信的 NOI 与估值输入项。

定义及背景

用通俗说法解释 “有效毛收入”

有效毛收入（EGI）是指物业毛收入中，在现实经营中预计可收取的部分。即使一栋楼被宣传为 “满租”，也可能存在常见情况：部分房源在一年中不同时段会空置；部分租户可能延迟付款或无法付款；以及免租等优惠（concessions）会降低实际收到的金额。

因此，有效毛收入更适合理解为 “扣除典型收入流失后的毛收入”。它位于乐观收入与最终盈利之间：

• PGI（潜在毛收入）回答：“如果全部出租且都按时付款，这个物业能赚多少？”
• 有效毛收入回答：“扣除空置与未收款后，预计能收多少？”
• NOI（净营业收入）回答：“再扣除运营费用后还剩多少？”

行业为何引入有效毛收入

随着收益型物业分析逐步成熟，市场参与者不再只依赖合同租金或计划租金，而是将反映稳定经营状态的空置与信用损失假设纳入分析。评估师、授信审批与机构投资者使用有效毛收入，是因为它提升了可比性：

• 一处物业名义租金高但空置频繁，在 PGI 上看似表现不错，但在有效毛收入上可能偏弱。
• 另一处物业租金中等但入住稳定，反而可能产生更高、更可靠的有效毛收入。

有效毛收入通常包含什么（以及不包含什么）

有效毛收入通常包括：

• 预计能够收取的住宅、办公或零售基础租金
• 与运营相关、可持续的 “其他收入”（停车、洗衣、宠物租金、储物间、服务费、申请费等）

有效毛收入通常不包括：

• 押金（通常是负债而非收入，除非在法律与会计口径下被确认收入）
• 一次性的保险理赔或不规律的补偿款（通常单独处理，避免高估可持续的有效毛收入）
• 贷款资金或退税（不属于经营性收入）

计算方法及应用

有效毛收入的标准公式

常见的测算恒等式为：

\[\text{EGI}=\text{PGI}+\text{Other Income}-\text{Vacancy Loss}-\text{Credit Loss}\]

逻辑很清晰：从 “可能获得的收入” 出发，加上持续性的非租金收入，再扣除因空置与未支付导致的无法收取部分。

分步计算：如何测算一处租赁物业的有效毛收入

第 1 步：用市场租金估算 PGI

PGI 通常基于市场租金可比案例或稳定租金表，而不只看当前挂牌租金。例如，一处 20 户的物业，每户按市场价可租 $1,600 / 月：

• 月度 PGI = 20 × $1,600 = $32,000
• 年度 PGI = $32,000 × 12 = $384,000

第 2 步：加入持续性的其他收入

其他收入应当是可持续且与运营相关的，例如：

• 停车收入
• 洗衣机收入
• 宠物费
• 储物间租金

如果这些合计为 $650 / 月：

• 年度其他收入 = $650 × 12 = $7,800

第 3 步：用与用途匹配的假设扣除空置损失

空置损失通常通过对 PGI（或对与租金相关的收入，视测算口径而定）乘以空置率来估算。关键是选择与用途一致的空置率：

• 预算或运营管理：可能采用当前或历史空置表现
• 估值或贷款测算：通常采用稳定空置假设

若空置假设为 6%：

• 年度空置损失 = $384,000 × 6% = $23,040

第 4 步：扣除信用损失或收款损失（未支付、坏账、拖欠）

信用损失用于反映已计费但未收回（或延迟收回并最终核销）的租金与费用。若信用损失假设为 PGI 的 1%：

• 年度信用损失 = $384,000 × 1% = $3,840

第 5 步：得到有效毛收入

• 有效毛收入 = $384,000 + $7,800 − $23,040 − $3,840
• 有效毛收入 = $364,920

该有效毛收入通常作为扣除运营费用前的 “可收取” 收入输入项。

有效毛收入在实务中的用途

投资者：将有效毛收入与 NOI 和估值纪律联动

有效毛收入通常是 NOI 建模的收入基础。由于 NOI 常被用于资本化估值，有效毛收入假设的细小差异，都可能对估值结果产生明显影响。

贷款机构：用于贷款规模测算与覆盖率检验

贷款审批往往采用稳定口径的有效毛收入，以降低对短期高入住率或短期回款异常强劲的依赖。

物业管理：用于诊断收入问题

有效毛收入有助于区分 “定价问题”“入住问题”“收款问题”。例如：

• 若 PGI 很强但有效毛收入偏弱，问题多半在空置或回款。
• 若 PGI 与有效毛收入都偏弱，可能是租金低于市场、户型配置与定位不匹配，或需求发生变化。

相关收入指标速查表

优势分析及常见误区

有效毛收入 vs. PGI

PGI 是 “计划层面的收入”。有效毛收入是 “更贴近实际可收取的收入”。两处物业即使 PGI 相同，也可能因为入住稳定性与回款质量不同而产生差异显著的有效毛收入。

有效毛收入 vs. NOI

NOI 位于有效毛收入之后：

• 有效毛收入关注收入的可收取性。
• NOI 进一步纳入运营成本结构（维修、人工、水电、保险、税费、管理费等）。

如果投资者只用 NOI 对比物业，可能会忽略表现究竟来自异常低的费用，还是来自更扎实的有效毛收入基本面。

有效毛收入 vs. GRM（租金倍数）

租金倍数常基于 “总租金” 计算（数据来源不同，分母可能更接近 PGI 或实际收取租金）。当空置偏高时，GRM 可能显得更有吸引力，因为分母 “总租金” 相对可收取收入被高估。以有效毛收入为基础的分析更稳健，因为它把空置与信用损失纳入考量。

有效毛收入的优势

• 比宣传租金更贴近现实：有效毛收入将空置与未支付视为经营中的常态。
• 可比性更强：对停车费占比高与以租金为主的不同收费结构，使用有效毛收入更便于一致对比。
• 更顺畅地衔接 NOI：有效毛收入是经营测算与估值模型中常用的收入起点。

局限与常见坑点

• 对假设敏感：空置率从 3% 到 7% 的差异可能显著改变有效毛收入。
• 过度乐观风险：若空置或信用损失输入缺乏历史或市场支持，有效毛收入会被高估。
• 其他收入质量参差：并非所有其他收入都同样稳定。夸大可持续费用项目会抬高有效毛收入，但不一定提升长期经营质量。

常见误区（以及如何纠正）

“有效毛收入等于实际现金回款”

不完全等同。有效毛收入是对可收取收入的估计，通常基于假设或稳定经营状态。某个月的实际现金回款可能因回款节奏、预收或短期拖欠波动而偏高或偏低。

“满租收入就是有效毛收入”

满租收入更接近 PGI，而不是有效毛收入。有效毛收入会明确扣除空置与未收款带来的损失。

“空置只指物理空置”

在测算中，空置损失也可能包含经济空置，例如免租、搬入优惠等导致的有效租金下降。若忽略优惠，即使表面 100% 入住，也可能高估有效毛收入。

“其他收入一定是增量”

部分 “其他收入” 可能已经包含在租金可比口径中，或本身不具备持续性。重复计入会抬高有效毛收入并扭曲比较结论。

实战指南

在投资流程中如何正确使用有效毛收入

区分 “估值模式” 和 “运营模式”

• 估值模式：强调稳定口径的有效毛收入（市场租金、典型空置与信用损失），避免被阶段性数据误导。
• 运营模式：强调实际或历史有效毛收入，用于识别当下发生了什么、需要改进什么。

从底层搭建有效毛收入（不要从营销数据倒推）

实用做法：

• 从逐户的市场租金可比出发构建 PGI。
• 只加入有明确驱动因素、可持续的其他收入（例如 $75 / 月停车费 × 20 个车位 × 预计使用率）。
• 采用与资产类型及当地市场一致的空置假设。
• 采用与租户画像及历史回款一致的信用损失假设。

对有效毛收入做压力测试

即便是简单压力测试也能帮助理解风险：

• 若空置率上升 3 个百分点，有效毛收入会怎样变化？
• 若在就业走弱周期中信用损失翻倍，会怎样变化？

目的不是预测，而是理解敏感性。

案例（假设情景，不构成投资建议）

情景

一位个人投资者在同一城市比较两栋 12 户物业。两者的房屋状况与户型面积相近，且宣传的 “年度总租金收入” 相同。

物业 A（配套较少）

• 市场租金：$1,500 / 户 / 月
• 其他收入：$100 / 月（主要为洗衣）
• 空置假设：4%
• 信用损失假设：0.5%

物业 B（费用项目较多）

• 市场租金：$1,420 / 户 / 月
• 其他收入：$520 / 月（停车 + 储物间）
• 空置假设：8%
• 信用损失假设：1.5%

分别计算有效毛收入

物业 A

• PGI：12 × $1,500 × 12 = $216,000
• 其他收入：$100 × 12 = $1,200
• 空置损失：$216,000 × 4% = $8,640
• 信用损失：$216,000 × 0.5% = $1,080
• 有效毛收入：$216,000 + $1,200 − $8,640 − $1,080 = $207,480

物业 B

• PGI：12 × $1,420 × 12 = $204,480
• 其他收入：$520 × 12 = $6,240
• 空置损失：$204,480 × 8% = $16,358.40
• 信用损失：$204,480 × 1.5% = $3,067.20
• 有效毛收入：$204,480 + $6,240 − $16,358.40 − $3,067.20 = $191,294.40

解读

在宣传资料中，物业 B 可能看起来不差，因为 “总收入” 包含较多费用项目。但从有效毛收入看，更高的空置与更弱的回款假设，可能会抵消这些费用带来的增量。在这个简化对比中，尽管其他收入更低，物业 A 的有效毛收入更高。

投资者下一步可以做什么（强调流程，不构成建议）

• 索取近 12 个月租金台账（rent roll）与拖欠/坏账报表，核对假设与实际。
• 核查物业 B 的停车或储物间收入是否为合同化、可持续的收入，还是促销性质。
• 询问是否通过免租等优惠维持入住，这会降低有效租金，从而影响有效毛收入质量。

资源推荐

学习收益型物业授信与估值语言

• 房地产评估教材中的收益法章节（了解有效毛收入如何流入 NOI 与估值逻辑）
• 商业地产与多户住宅贷款机构的授信指引（了解空置、信用损失与稳定化口径的常见做法）

通过公开披露了解专业机构如何描述收入流失

• 上市 REIT 的补充披露材料与审计财报通常会披露入住率、优惠（concessions）、同店收入驱动因素等信息，与有效毛收入概念高度相关。

模板与训练方法

• 做一张一页纸的有效毛收入工作表，包含：
  • 市场租金表（PGI）
  • 其他收入分项（并备注驱动因素）
  • 空置损失假设（以及敏感性区间）
  • 信用损失假设（以及敏感性区间）
• 将你模型中的有效毛收入与历史财务数据对比，区分哪些是 “假设”，哪些是 “已发生”。

常见问题

有效毛收入与挂牌信息里的 “总收入” 一样吗？

不一样。挂牌数据往往更接近 PGI 或简化后的总额。有有效毛收入会明确扣除空置损失与信用损失，以估算可收取收入。

有效毛收入应使用实际空置还是稳定空置？

取决于目的。用于预算与运营决策时，实际或历史空置更有参考价值；用于估值与授信测算时，通常采用稳定空置，以避免对短期波动反应过度。

有效毛收入包含押金吗？

通常不包含。押金一般作为负债处理，直到按照相关会计规则与租约条款被合法抵扣或确认收入。

免租等优惠如何影响有效毛收入？

免租等优惠会降低经济租金。若优惠普遍存在，即便表面 “100% 入住”，如果不调整有效租金，仍可能高估有效毛收入。

其他收入会让有效毛收入看起来更好吗？

会。如果其他收入不具备持续性、促销属性强，或相对于租金可比口径被重复计入，就可能抬高有效毛收入但并不改善长期经营表现。有效毛收入更有价值的前提是其他收入分项被合理标准化且有依据。

有效毛收入中的信用损失假设多少算合理？

没有通用固定值。信用损失取决于租户质量、当地环境、执行力度以及历史回款表现。实务上可从历史表现出发，再对更高损失率做压力测试。

总结

有效毛收入是一个实用的收入指标，用于连接 “物业可能赚多少” 和 “物业大概率能收多少” 之间的差距。通过明确纳入空置损失与信用损失（或收款损失），有效毛收入提升了物业之间的可比性，并为 NOI 分析提供更可信的起点。如果在市场租金（PGI）输入、其他收入分项、空置与信用假设上做到基于市场与历史、并进行必要的敏感性检验，有效毛收入就能在费用与融资之前，帮助识别一处物业的收入画像主要由定价、入住稳定性还是回款能力所驱动。